Московские офисные особняки по-прежнему являются узким сегментом спроса на недвижимость

Аналитики рынка недвижимости пришли к довольно неутешительному выводу о том, что офисные особняки в центре Москвы особым спросом у потенциальных покупателей не пользуются.

За период 2008-2010г.г., по данным аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ", в сегменте офисной недвижимости в центре Москвы было совершено всего лишь около 20 сделок купли-продажи офисных особняков.

У выставленных на продажу в 2010г. объектов срок экспозиции составлял 2-3 месяца, при этом дисконт не превышал 10% от начальной цены. Как констатировали специалисты, в ряде случаев некоторые объекты были проданы даже дороже ожидаемых цен. Например, для сравнения, срок экспозиции офисных, выставленных на продажу в 2008г., особняков составил 11-25 мес., и в результате все объекты были проданы на 35-65% дешевле. Ситуация начала меняться в 2009 г., особенно со второй половины года. В общем по году срок экспозиции объектов снизился до 4-12 мес., а дисконтный размер колебался в пределах 6-26%.

Физически общий объем предложения особняков в сегменте офисной недвижимости, как и в стрит-ритейле в торговом сегменте, ограничен, поэтому такие объекты всегда пользуются повышенным спросом. Именно узкие сегменты после кризисной ценовой коррекции всех секторов в коммерческой недвижимости начали восстанавливаться быстрее всего, а потом расти и в цене.

Особняки, расположенные внутри Садового кольца, представляют собой, как правило, отдельно стоящие здания с общей площадью от 500 до 5000 кв.м и располагаются на охраняемой и огороженной территории.

У самых "ходовых" особняков под офис площадь составляет примерно 500-2500кв.м; в них без проблем смогут разместиться 50-200 сотрудников. Одновременно современные бизнес-центры с определенными преимуществами зачастую лишают своих владельцев ощущения закрытости и индивидуальности.

Особой популярностью московские особняки под офисы пользуются у компаний, для которых самыми важными составляющими выбора являются независимость, безопасность, представительность и автономность. Как поясняют аналитики, чаще всего это головные офисы крупных компаний, продюсерские фирмы, банки, компании, работающие с авторскими правами.

Данная классификация офисной недвижимости для особняков не является подходящей. Вообще сравнивать физические характеристики крупнейших деловых центров и особняков не очень-то корректно: логика ценообразования нарушается. Выходит, что особняк, в котором нет и, скорее всего, уже и не будет современных инженерных систем, может оказаться по стоимости дороже помещения в современном БЦ с передовыми коммуникационно-инженерными решениями.

Отметим, что сейчас примерный уровень арендных ставок на особняки, расположенные внутри Садового кольца, колеблется в переделах 650-1200 долл. за кв.м. в год, средние цены продаж – 5700-12200 долл. за кв.м., а максимальные цены на особенные объекты могут достигать 25 000-30 000 долл. за кв.м.







Статьи по теме:

Оставить комментарий