В Москве нет места новым офисам класса «С»

Почему так много нарушений
На недавней пресс-конференции Любовь Оборкина, глава Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (Госинспекции по недвижимости) рассказала о многочисленных нарушениях в сфере офисной недвижимости, принадлежащей городу. Город владеет 50 млн. кв. метров «нежилья», из них половина сдается в аренду. Госинспекция по недвижимости за год выявила 4,7 тысячи нарушений в использовании нежилых помещений. Одно из самых распространенных — незаконная «сдача» городских помещений в субаренду, из-за чего городской бюджет недополучил 200 млн. рублей.

Сотрудники аналитического центра www.irn.ru полагают, что во многом это — следствие нехватки офисов категории «C» и «D», на которые ощущается большой спрос. Помещения, которыми владеет город, в основном, соответствуют этим категориям. В поисках доступной офисной недвижимости компании сознательно идут на нарушения и берут в запрещенную субаренду городские метры.

По данным исследования рынка новых и реконструированных бизнес-центров Москвы и ближайшего Подмосковья проведенного аналитическим центром www.irn.ru, рынок объектов коммерческой недвижимости (класс «А» и «В») проходящих госкомиссию в течение 2006-2009 гг. составляет около 2,5 млн. кв. метров. Для сравнения: город, по словам Л.Оборкиной, сдает в аренду 25 млн. кв. метров своих помещений. Получается, город — самый крупный собственник и арендодатель дефицитной недвижимости. Арендаторов не смущает, что городские офисы далеко не всегда отвечают требованиям современной коммерческой недвижимости. А новых, современных офисов класса «С» и «D» в столице практически не строится. По сути, рынок современной офисной недвижимости состоит из объектов категории «А» и «В».

Инвесторов интересует только высший класс
Коммерческие компании стараются позиционировать свой офисный новострой в Москве, как офисы класса «А». Стремление объяснимо: современное здание обычно отвечает большинству новых технологических требований и чем выше класс, тем больше арендная плата, а значит, проект быстрее окупается.

Так, по результатам исследования рынка новых и реконструированных бизнес-центров Москвы и ближнего Подмосковья, проведенного аналитическим центром www.irn.ru, в 2005 году доля офисных центров класса «А» среди новых объектов составляла 60% от общего объема предложения и только к 2007 году соотношение офисов «А» и «В» несколько выровнялось (53,3% и 46,7% соответственно).

Причем класс «В» в большинстве случаев составляют реконструированные здания и другие отремонтированные объекты, а класс «А», в основном, представляет собой новое строительство.

Учитывая увеличение предложения в сегменте «В», логично было бы предположить, что самый востребованный класс современной офисной недвижимости — «С» — также найдет свое место на столичном рынке. К сожалению, этого не произошло и вряд ли произойдет в ближайшем будущем.

Где искать класс «С»Сегодня офисы класса «С» и ниже представлены морально устаревшими помещениями бывших НИИ, административных зданий и предприятий.

При большом спросе, количество и качество предложений в этом сегменте оставляет желать лучшего. Из-за дороговизны московской земли строить на ней новые офисные эконом-класса попросту нерентабельно. Себестоимость строительства между классами «А» и «С» невелика. К тому же застройщику выгоднее сдавать офисные площади не комнатами, а этажами, то есть выбирать арендаторов из числа успешных и крупных компаний. Чем солиднее арендатор, тем меньше риска неполучения платежа по аренде.

Вероятнее всего, строительство современных офисов класса «С» возможно только за чертой МКАД, а также в ближнем и среднем Подмосковье. Здесь напрашивается аналогия со строительством жилья — панельное жилье эконом-класса постепенно вытесняется из Москвы, а столица большей частью застраивается бизнес-классом (за исключением строительства жилья по городскому заказу).

Офисы класса «С» на окраинах Москвы и в Подмосковье, скорее всего, в основной массе будут представлены «бизнес-инкубаторами», техно-парками и бизнес-парками. Вполне возможно, что многие из новых объектов будут отвечать даже требованиям столичного класса «В» и иметь дополнительные опции: больше рекреационных территорий и парковочных мест. Это станет возможным за счет более дешевой и доступной, по сравнению с Москвой, земли. В тоже время удаленность этих объектов от столицы автоматически наложит на них ярлык «С» класса.

Если учесть общую тенденцию к децентрализации бизнеса и открытию бэк-офисов крупных компаний у МКАД – в этом положении дел нет ничего необычного. Тем не менее, если у компаний, снимающих офисы «А» и «В», есть свобода выбора, то более скромным фирмам, рассчитывающим свой бюджет на достойный класс «С», придется выезжать из Москвы.







Статьи по теме:

Оставить комментарий