Как оказалось не редки случаи, когда строительные компании области не могут правильно определить тип объекта недвижимости. Также нет стабильности и в ценах на коммерческую недвижимость. Именно это привело к тому, что большинство крупных долгосрочных проектов, для реализации которых следует тщательно просчитывать и планировать денежные средства, финансировались за счет краткосрочных и дорогих займов, что привело к снижению рентабельности объекта после его завершения.

В России содержание права собственности включает права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В США с частной собственностью связаны шесть основных прав:
1) право использовать;
2) право продать;
3) право сдать в аренду или в наем;
4) право «входить и выходить» из объекта недвижимости (право физического доступа);
5) право отдать или подарить;
6) право отказаться от действий, предусмотренных пятью перечисленными выше пунктами.

Эти права включены в так называемый «пучок» или абсолютное право собственности. Во многих случаях право владения передается без Передачи всей совокупности прав.

Объекты недвижимости, в отличие от обычных товаров (туфли), обычно имеют законодательно установленные ограничения по использованию: собственность или аренда, жилой или нежилой фонд, определенное назначение и так далее. Одно и то же здание или помещение имеет в зависимости от этого совершенно разную стоимость.

Например, если в Москве стояло пустое здание, которое официально по своему назначению считалось детским садом, то его стоимость могла составлять в 1997 г. 200 долл. за 1 кв.м, а если то же самое здание было переоформлено как административное или нежилое свободного назначения, оно уже могло стоить по 1000 долл. за 1 кв.м.

Для оценки равно важно и физическое, и юридическое состояние объекта.

Здание высотой в 120 метров будет насчитывать тридцать этажей. Рядом будет возведено также здание в пятнадцать этажей. Порядка пятидесяти процентов площадей будет отведено под офисы. Также здание будет иметь площади под конференц-залы. Предусмотрена двухуровневая подземная автостоянка, пункты общественного питания и пятиэтажная парковка.

В настоящее время на данном земельном участке располагается большое количество трехэтажных зданий, которые были возведены в сталинские годы. Что планируется сделать с этими зданиями, на данный момент неизвестно.

При наличии сокращения спроса и на торговую недвижимость в прошлом году было введено очень большое количество площадей в Москве. Это также повлекло за собой увеличение объемов неиспользуемых торговых площадей и снижению стоимости аренды.

Если рассматривать сегмент складских площадей, то аналогичная ситуация сокращения спроса и падения уровня арендной платы наблюдалась до третьего квартала, когда была отмечена некоторая стабилизация обстановки.

Рассматривая сектор услуг гостиниц столицы, стоит заметить, что он показывает некоторые признаки восстановления уже через год после наступления кризиса в нашей стране, который вызвал обширное изменение цен на аренду нежилой недвижимости в Москве.

Подача заявления о несостоятельности осуществляется при подтверждении судом просрочки уплаты свыше трех месяцев и сумме задолженности свыше ста тысяч рублей.

Михаил Дворкович, советник председателя совета директоров «Mirax Group», пока никак не комментирует ситуацию, ссылаясь на то, что в компании иска пока не видели. Тем не менее, Дворкович признал, что ранее у данного объекта были проблемы, связанные с финансированием, но сейчас эти проблемы решены, и сдача комплекса в эксплуатацию будет осуществлена в ближайшие сроки.

На данном участке земли компания “Интеко” планировала реализовать проект по возведения порядка 600 000 квадратных метров жилой недвижимости безнес-класса. В сложившихся кризисных условиях данная земля стала обременительной. Так в результате продажи участка и части ликвидных акций дала возможность компании “Интеко” досрочно погасить около 27 миллиардов рублей своим кредиторам.

ПО оценкам специалистов, в будущем году девелопер начнет реализацию проектов, общая площадь которых составит в результате порядка 700 тысяч квадратных метров.

Анализируя результаты работы прошлого года, руководство компании Capital Group с уверенностью готово заявить, что кризисные времена полностью и без потерь преодолены. Будущий 2010 год принесет компании возможность благотворного продолжения той работы, которая проводилась на протяжении 16 лет, а именно воможность эффективного продвижения девелоперских проектов. Компанию Capital Group по праву можно считать экспертов в области сооружения крупных многофункциональных комплексов. Именно на них главным образом и будет направлена деятельность компании в предстоящем году. Руководство Capital Group уверено, что именно многофункциональные комплексы как разновидность городской недвижимости в будущем займут главную нишу в облике современных городов.

Стоит заметить, что по результатам проведенного конкурса на предстоящую реконструкцию гостиницы “Россия” победителем стало ООО “СТ Девелопмент”. Данная организация представила проект, разработанный архитектором Норманом Фостером из Великобритании. Данное решение повлекло за собой большое количество сложностей, финансовых проблем и судебных разбирательств по отношению к руководителю ООО “СТ Девелопмент”, которым является Шалва Чигиринский. В результате начавшиеся работы по реализации проекта были остановлены. ПО решению властей столицы, работы по реконструкции гостиницы “Россия” и обустройство близлежащего района будут силами властей Москвы самостоятельно.

Компания Capital Group заняла уверенные позиции на рынке недвижимости в 1993 году. Сегодня портфель холдинга насчитывает более 70 готовых объектов, проектируемых объектов и находящихся в стадии строительства. Холдинг занимается строительством как жилой, так и коммерческой недвижимости, общая площадь которых составляет 7 миллионов квадратных метров.

Уровень роста цен на объекты недвижимости в анализируемый период показывает рекордные показатели, которых не было отмечено в подобных исследованиях. Если рассматривать отрасль промышленной недвижимости, то темп роста уровня цен является наибольшим с марта 1994 года. Подобный темп роста стоимости объектов офисной недвижимости был отмечен в декабре 2006.

Специалисты при проведении анализа рынка пользовались данными о ценах на 3279 различных объектов коммерческой недвижимости в Великобритании. В ноябре данный показатель равен 26 миллиардам.

Представители Китая предположительно получают от 20 до 35% построенной площади в качестве оплаты за используемую землю и коммуникации. Объектом для застройки может стать один и самых крупных кварталов, в рамках которого можно будет возвести около 357 тыс.кв.метров жилой площади. На сегодняшний день девелоперы Шанхайской строительной корпорации находятся в поисках партнера, который бы стал совместно с ними участвовать в строительстве 600 тыс.кв.метров коммерческой недвижимости.

Компания готова рассмотреть всевозможные виды сотрудничества для реализации проекта “Балтийская жемчужина”.

Поиски соинвестора Шанхайская строительная корпорация ведет уже на протяжении полугода. Переговоры велись с московской компанией “Схолдинг”, инвестиционно-девелоперской компанией Treasury Holdings из Ирландии, которая принимала участие в строительстве Царскосельского гольф-клуба. Однако все попытки китайских девелоперов не увенчались успехом.

Вторым объектом власти города намерены соорудить на участке под бывшим кинотеатром “Спутник”. Объект осваивается компанией “Грас”, которая занялась здесь строительством делового комплекса в 24 этажа, общая площадь которого составила бы 42 тысячи 170 квадратных метров. В рамках данного комплекса планировалось и строительство кинотеатра на 550 зрителей.

Случившийся экономический и финансовый кризис привел к тому, что инвесторы заморозили реализацию своих проектов. Правовое управление администарции города в настоящее время занимается подготовкой документов в суд, чтобы получить от инвесторов земельные участки в собственность городу для последующей передачи их другим инвесторам для строительства многоярусных парковок.

Половина объема продаж, по оценкам специалистов, ожидается в странах Европы. 27% придется на продажи недвижимости в странах Азии и приблизительно 23% будет инвестировано в Северной и Южной Америке.

В прошедшем 2009 году объем продаж коммерческой недвижимости в мире составил 157 млрд.долларов. Даже если в 2010 году прогнозы специалистов сбудутся, и уровень продаж составит 315 млрд.долларов, это составит лишь половину от рекордного уровня продаж коммерческой недвижимости в 2007 году, который достиг 700 млрд.долларов.

Оба приведенных определения выражают единую суть, которая состоит в том, что износ проявляется в уменьшении рыночной стоимости оцениваемого имущества относительно ее первоначальной величины. Количественно он измеряется абсолютной величиной снижения стоимости имущества или в процентах от его первоначальной стоимости. Иногда даже опытные оценщики смешивают понятие износа как уменьшения рыночной стоимости с понятием бухгалтерского износа, учитываемого в нормах амортизации.

Вместе с тем между ними существует принципиальное различие. Оно состоит в том, что оценочный износ всегда отражает реакцию рынка на старение объекта, тогда как бухгалтерский износ — нормативная величина запрограммированного возмещения стоимости снашивания материальных активов.

Оценочный износ может не соответствовать возрасту улучшений, а бухгалтерский всегда пропорционален ему. В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний.

Физический износ — уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации.

Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Внешний (экономический) износ — уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Физический и функциональный типы износа определяются состоянием самого объекта, внешний — воздействием окружающей среды. Соответственно каждый из износов первых двух типов разделяется на устранимый и неустранимый виды, внешний износ всегда носит неустранимый характер.

Устранимым называется такой вид износа, расходы по ликвидации которого превышают достигаемое в результате этого увеличение стоимости имущества. Если расходы по устранению больше последующего увеличения стоимости имущества, то такой износ считается неустранимым. Таким образом, износ классифицируется не с позиции технической осуществимости мероприятия по его устранению, а с точки зрения их экономической целесообразности.

Помимо этого, в наступившем году специалисты прогнозирую значительный рост уровня привлекательности ипотечного кредитования. Это негативно скажется на восстановлении сектора жилой недвижимости страны. Намного хуже обстоит дело в сегменте коммерческой недвижимости. В 2010 году ожидается сокращение уровня арендной платы на 30%. Связано это с тем, что на рынке очень большое количеств предложений в условиях сокращающегося спроса.

Если строительная компания имеет возможность получить дополнительное финансирование от банков, имеющих государственный контроль, то, скорее всего, она защитит себя от дефолта по платежам и возможной неплатежеспособности.

Прежде всего, речь идет о торгово-офисном комплексе А-класса “Платинум-Плаза”, площадь которого предположительно составит 77 тысяч квадратных метров. Комплекс займет земельный участок площадью 1,2 гектара по адресу ул.Короленковская, 4.

Вторым важным объектом считается возведение гостинично-офисного центра “ITT-Плаза”. Комплекс планируют завершить и ввести в эксплуатацию к моменту проведения Евро-2012 в Киеве. Здесь предположительно будет располагаться четырехзвездочная гостиница.

Также финансово-инвестиционная компания планирует довести до конца проектный этап и начать строительные работы, направленные на перестройку гостиницы “Голосеевской” в Киеве.

Компания намерена также продолжать инвестировать новые проекты коммерческой недвижимости, в рамках которых уже ведутся переговоры с заинтересованными компаниями и инвесторами.

Ряд специалистов прогнозируют в 2010 году увеличение доли неиспользуемых площадей до 20%.

Также специалисты отмечают, что на протяжении предстоящих пяти лет до 1,4 трлн.долларов могут возрасти долги, которые обеспечивались ранее коммерческой недвижимостью. При этом цены на объекты сократятся в два раза.

Большая доля инвестиций в 2010 году ожидается от инвестиционных фондов.

Прошлый год показал, что уровень продаж на мировом рынке недвижимости составил 157 млрд.долларов. Наибольший показатель был достигнут в 2007 году и составил порядка 700 млрд.долларов.

Аналогичная тенденция затронула и площадь домов. Раньше на рынке крайне редко предлагались дома площадью от 150 квадратных метров. Редко пользовались спросом и дома маленькой площади на небольшом участке, так называемые таунхаусы. На сегодняшний день ситуация складывается таким образом, что именно дома небольшой площади пользуются большим спросом.

Арендная ставка на складские помещения класса А и В останутся в первом квартале такими же, как и в 2009 году, то есть 110-115 долларов за один квадратный метр площади класса А, и 90-100 долларов за квадратный метр площади класса В. Стабильность вызвана тем, что порядка 18-20% складских площадей столицы не используются. К концу года специалисты ожидают рост арендной платы за использование складских площадей лишь на 2-3 процента.

2. Определение стоимости участка земли для каждого сопоставимого объекта.

3. Определение цен зданий с учетом износа путем исключения стоимости участков земли из цен продаж сопоставимых объектов.

4. Расчет текущей восстановительной стоимости зданий каждого сопоставимого объекта по методике, описанной в данной главе.

5. Определение величины накопленного износа сопоставимых зданий вычитанием их цен с учетом износа (п. 3) из текущей восстановительной стоимости тех же зданий (п. 4).

6. Определение среднего процента износа сопоставимых зданий для его перенесения на оцениваемый объект.

Достоинство рассмотренного метода состоит в объективности его результатов, так как с помощью сравнения продаж оценщик только выявляет реакцию рынка на старение объекта недвижимости и изменение окружающей среды. Естественно, чем достовернее рыночная информация и чем большее число сравнимых продаж проанализирует оценщик, тем точнее полученный им результат.

Однако в российских условиях это достоинство метода превращается в его недостаток. При отсутствии активного рынка недвижимости и конфиденциальности сделок метод лишается информационной базы.

Другой его недостаток состоит в обезличенности выявленного износа, т.е. в отсутствии дифференциации по типам и видам износа, что ограничивает использование этого показателя в управлении недвижимостью. И наконец, метод достаточно трудоемок, ибо требует проведения расчетов не только по сравнению продаж, но также по определению стоимости земельных участков и восстановительной стоимости улучшений всех сравниваемых объектов.

Уровень цен продаже офисной недвижимости наибольшими темпами будет расти в секторе офисных особняков. Рост составит 10-15 процентов. Стоимость одного квадратного метра будет составлять от трех до десяти тысяч долларов в зависимости от уровня качества объекта недвижимости. Офисные здания А и В класса будут продаваться по ценам, аналогичным ценам 2009 года, то есть по 3-5,5 тысяч долларов за один квадратный метр площади класса А и 2,5-4,5 тысячи долларов за один квадратный метр офисного помещения класса В.

Уровень цен на покупку и аренду торговой недвижимости вряд ли будет меняться в 2010 году. Аналогичным образом будет складываться и ситуация в секторе складских площадей.

Компания “СУ-155” в 2010 году планирует вложить в проекты около 29,5 млрд. рублей. В качестве финансовых источников могут выступать различные уровни бюджетов, банковские кредитные организации, средства от продажи коммерческой и жилой недвижимости.

Стоит заметить, что компания “СУ-155” ежегодно участвует в строительстве 1,4 млн.кв.метров жилой, офисной, торгово-развлекательной и социальной недвижимости. Проекты компании реализуются в полусотне российских городов и городах стран СНГ.

Компания включает в себя 29 промышленных предприятий.

Одним из важнейших условий сделки является соблюдение всех норм Жилищного кодекса и других социальных нормативов при расселении жильцов. Одинокие жители города могут рассчитывать на получение квартиры в 33 кв.м., семейные получат жилье из расчета 18 кв.м. на каждого члена семьи. На смену района проживания должно быть получено согласие расселяемых жильцов.