Первая задача оценщика — идентификация того, что оценивается. Физическое описание недвижимости составляет лишь часть этой задачи; вторая часть заключается в идентификации прав собственности на этот объект.
В России содержание права собственности включает права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Прочитать »
Иск о банкротстве компании ООО «Миракс град», выступающей инвестором комплекса жилых объектов «Well House на Дубровке», был подан в Московский арбитражный суд от имени ЗАО «ЦНИИПСК им. Мельникова». Претензии выставлены на небольшую сумму – всего 140 тысяч долларов, но в случае запуска процедуры банкротства, покупателей жилья в этом комплексе ждут проблемы. Прочитать »
Износ — многоаспектное понятие. В зависимости от сферы применения в него вкладывается различное смысловое содержание. С позиции оценщика недвижимости под износом понимается потеря стоимости собственности под воздействием различных факторов.
Прочитать »
Метод сравнения продаж состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа здания путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов. При использовании этого метода рекомендуется определенная последовательность процедур.
Прочитать »
Переданные права собственности на недвижимость. Данный элемент сравнения не случайно поставлен первым в представленном выше перечне элементов сравнения. Дело в том, что юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, а следовательно, и цены продажи.
Прочитать »
Основные утверждения, вытекающие из общей экономической теории и обобщения оценочной практики, и служащие основаниями (постулатами) для дальнейших выводов в теории оценки, получили название «принципов оценки недвижимости». Большинство из них служат для обоснования применяемых методов оценки и не имеют самостоятельного процедурного значения.
Прочитать »
Ни один из трех основных методов (моделей), обычно применяемых при оценке стоимости недвижимости, полностью не отражает распределения спроса и предложения, но все они требуют наличия рыночной информации. Метод сравнения продаж исходит из реальных цен продаж аналогичных объектов недвижимости, когда пересекаются кривые спроса и предложения.
Прочитать »
Эта система, имеющая многоуровневый характер, включает в себя нормативные документы и специальные рабочие органы, обеспечивающие выполнение их требований. Первый уровень (по документам) занимает законодательство общего действия (уголовный и гражданский кодексы и т.п.), распространяющееся на всех граждан России. Его мы оставляем вне рамок нашего рассмотрения (как общепринятое для всех видов деятельности, неспецифическое для оценки и широко известное).
Московский закон конкретизирует положения Федерального Закона:
«Контроль за осуществлением оценочной деятельности в городе Москве осуществляет орган, уполномоченный Московской городской администрацией (далее — уполномоченный орган), орган лицензирования, а также саморегулируемые организации.
Прочитать »
Ресурсно-комплексный метод — это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве. Индексы стоимости (цен, затрат) в строительстве — это отношение текущих (прогнозных) стоимостных показателей к базисным стоимостным показателям на сопоставимые по номенклатуре и структуре ресурсы, наборы ресурсов и т.п. Индексы выражаются в безразмерных величинах.
Прочитать »
Федеральный закон устанавливает следующие обязательные требования к договору.
Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Договор должен содержать:
Прочитать »
Оба закона устанавливает важную роль отчета об оценке. Федеральный закон устанавливает «достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения». «Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Прочитать »
Посадка растений является наиболее ответственным моментом в процессе озеленения и благоустройства вашего участка или зимнего сада. Разнообразные цветущие и декоративнолистные кустарники можно высадить солитерами или живыми изгородями, зелеными лабиринтами и кулисами. При разбивке цветников мы уделяем особое внимание такому подбору однолетних и многолетних культур, при котором обеспечивается постоянное цветение клумб, рокариев и миксбордеров. Кроме того, возможно контейнерное озеленение территории в наземных или подвесных, стационарных или мобильных кашпо из пластика, дерева и керамики.
По Федеральному закону:
Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки (далее — отчет). Отчет об оценке рыночной стоимости не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Прочитать »
В этой статье я постараюсь коротко описать, как правильно установить азимутальную (офсетную) спутниковую антенну
1. Во-первых, надо определиться, какие каналы Вы хотите смотреть и сколько Вы готовы (и готовы ли) платить за просмотр спутникового телевидения
Прочитать »
Важнейшее значение для развития и функционирования рынка услуг по оценке недвижимости имеет налаживание разумного взаимодействия профессиональных оценщиков и заказчиков этих услуг. На ранних стадиях развития этого сектора рынка оно регулировалось по взаимной договоренности сторон, затем появилась сила традиции, а позже — общественное и государственное (законодательное) регулирование оценочной деятельности.
Прочитать »
Изображения, получаемые с помощью видеонаблюдения, должны быть адекватны целям, в которых вы планируете их использовать. Необходимо выбирать оборудование и места размещения камер таким образом, чтобы цели эти достигались. И фиксированные, и перемещаемые камеры должны располагаться таким образом, чтобы в зону обзора не попадали участки территории, не представляющие оперативного интереса и не могущие быть поставленными под видеонаблюдение по закону - например, объекты частной собственности граждан. Расположение камер и система в целом должны обеспечивать и достаточно высокое техническое качество изображений.
Прочитать »
К 1997 г. в результате завершения первого (чекового) этапа приватизации и продолжающейся «денежной» приватизации большая часть государственного имущества перешла в собственность вновь образованных акционерных обществ и товариществ. Общая стоимость приватизированного имущества в России оценивалась примерно в 1,5 триллиона рублей в ценах 1990 года. При этом реальную ценность во многих случаях имела лишь недвижимость (здания, сооружения и земля), а устаревшее оборудование требовало замены и имело минимальную рыночную стоимость.
Прочитать »
К коммерческой недвижимости относятся почти все нежилые помещения и здания (кроме объектов социальной сферы): офисные (административные), торговые, складские, производственные и другие помещения, предназначенные для ведения прибыльного бизнеса.
Прочитать »
В затратном методе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправданно, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности.
Прочитать »
Зима в меньшей степени способствует созданию цветовых схем ландшафтного дизайна, однако любое яркое пятно поможет разогнать ее уныние. Несмотря на суровую погоду, среди растений найдутся отдельные храбрецы, которые прекрасно выглядят до самой весны. Как только праздник осени будет близиться к завершению, не спешите приводить сад в порядок. Подождите обрезать многолетники и декоративные злаки, оставив их до конца зимы или начала весны. И вы можете насладиться красотой голых стеблей, посеребренных изморосью. С практической точки зрения растения и полезные насекомые только выиграют от дополнительного укрытия в зимнее время, ведь несрезанные растения помогают задерживать снег.
Прочитать »
Успешность оценочной деятельности в определяющей степени зависит от возможностей и умения оценщика собрать правильную информацию. В США такие возможности сильно различаются по регионам. Хорошо развито информационное обеспечение оценщиков недвижимости в Южной Калифорнии. Там оценщики используют специальные коммерческие источники информации, предоставление которой организовано, в частности, фирмами TRW REDI и Comps Inc. Информация предоставляется на микрофишах, CD-ROM или с помощью модема. Цена таких услуг (в графстве Лос-Анджелес) — 150-250 долл. в месяц. Эта информация специализирована и рассредоточена по отдельным регионам.
Прочитать »
Наряду с работами по оценке недвижимости в целях совершения различных сделок на рынке, значительное количество специалистов в США занимается ее оценкой в целях налогообложения. Всеобъемлющее изложение этой проблемы содержится в фундаментальном учебнике Ассоциации налоговых оценщиков США под общей редакцией Джозефа К. Эккерта «Property appraisal and assessment administration». В 1997 г. он опубликован в переводе на русский язык. Выход этого учебника, безусловно, является заметным вкладом в развитие научно-методической базы развития профессии оценщика в России, особенно в части ожидаемого в ближайшие годы существенного развития работ по оценке недвижимости в России в целях налогообложения. В нем рассмотрены все необходимые для успешной деятельности по налоговой оценке недвижимости навыки: оценки единичных объектов, массовой оценки, а также организационной деятельности.
Прочитать »
Лучшее, на наш взгляд, и достаточно краткое изложение основ теории оценки, по нашему мнению содержится в фундаментальном учебнике под редакцией Эккерта. Ниже мы ориентируемся в основном на эту работу.
Прочитать »
Кроме описанного ранее, основные моменты взаимодействия заказчика и оценщика законодательно регулируются путем регламентации прав и обязанностей оценщика. Оба рассматриваемых нами Закона содержат соответствующие положения.
Прочитать »
Оценкой недвижимости в США занимаются, в основном, небольшие оценочные фирмы, как правило, имеющие юридическую форму товариществ. Такие фирмы часто принадлежат одному владельцу, реже — двум владельцам-партнерам. В них обычно заняты 3-10 сотрудников. Одновременно на этом рынке действуют и довольно большие фирмы, являющиеся ответвлениями более мощных организаций, например, оценочными ветвями брокерских фирм.
Прочитать »
По мнению компаний, работающих на рынке установки охранных систем, последние год-два можно назвать переломными в области технологической эволюции систем видеонаблюдения. С одной стороны, мы становимся свидетелями перехода на цифровые системы видеонаблюдения, включая охранные. С другой — ведущие мировые производители существенно снизили цены на аналоговые системы, что повысило их ценовую привлекательность в конкурентной борьбе с «цифрой».
Прочитать »
Далее мы постараемся предоставить некоторые варианты расчета показателя рыночной привлекательности. После того как будет выбран подходящий показатель рыночной привлекательности, мы рекомендуем применить его к чистой прибыли за последний год после налогообложения и внесения поправок, необходимых для того, чтобы сделать показатели прибыли в разумной степени сопоставимыми с показателями прибыли открытых компаний-аналогов.
Прочитать »
Показатель рыночной привлекательности является коэффициентом, применяемым к доходу после налогообложения, рассчитанным для оцениваемой компании. Обычно он определяется на основе анализа показателей рыночной привлекательности акций открытых компаний, которые могут считаться разумными аналогами оцениваемого предприятия.
Прочитать »
В словаре Даля беседка определяется как "легенькое строение разного вида в саду, для отдыха и украшения". Поэтому неудивительно, что даже на небольшом участке каждый домовладелец может создать подобие регулярного парка, украсив его беседкой. Загородный дом или дача - идеальное место для отдыха на лоне прирученной природы. Беседки - это уникальный элемент дизайна Вашего двора или садового участка. В нашем климате, когда попеременно приходится спасаться то от палящего солнца, то от моросящего дождика, то от ветра, беседка – вещь просто незаменимая.
Прочитать »
Метод поправочных коэффициентов состоит в расчете восстановительной стоимости по значению индекса изменения стоимости, рассчитанного для группы подобных объектов. Индекс стоимости вычисляется в результате оценки фактической стоимости представительной выборки объектов из данной группы.
Прочитать »
Оценка объектов недвижимости затратным методом включает следующие этапы:
1. Оценка рыночной стоимости земельного участка как свободного от улучшений и доступного для наилучшего использования.
2. Определение восстановительной или замещающей стоимости улучшений (прямые и косвенные издержки).
3. Определение предпринимательской прибыли.
4. Оценка восстановительной (замещающей) стоимости улучшений с учетом предпринимательской прибыли (п. 2 + п. 3).
Прочитать »
Общий фонд офисных помещений в Москве в ноябре 1998 г. оценивался примерно в 10 млн. кв.м. Но лишь 4-7% офисов удовлетворяли современным требованиям и им могли быть присвоены категории от «А» до «С» (как это принято у риэлторов).
Прочитать »
Все больше и больше людей приобщаются к миру спутникового телевидения и собираются устанавливать спутниковые антенны самостоятельно. В данной статье мы, с одной стороны, во многом повторяемся, однако, с другой — рассматриваем особенности, которые возникли с появлением цифрового телевидения.
Прочитать »
По мере развития рынка недвижимости постепенно формируется и его инфраструктура, к которой относится и профессиональная деятельность по оценке объектов недвижимости.
При любых рыночных сделках цена — один из главных вопросов. Потребность в оценке стоимости испытывают практически все основные субъекты рынка недвижимости. О важности профессиональной оценки на развитых рынках недвижимости свидетельствует американский опыт и опыт многих других стран.
Прочитать »
Очень интересна долгосрочная динамика цен на квартиры, которые обычно исчисляются в долларах США в расчете на 1 кв.м общей площади исходя из цен предложения, указываемых продавцами для выставляемых на продажу квартир.
Прочитать »
Необузданный, возбуждающий, полный радости жизни - все этой красный цвет. Красный красному рознь. Известно не менее 105 оттенков этого "цвета страсти". Как считают специалисты, тенденциям предстоящего сезона соответствует восхитительный алый цвет мака восточного. Впрочем, эти краски подойдут не только растениям, но и аксессуарам: горшкам, вазонам, кашпо, небольшим фигуркам, равно как и садовой мебели.
Прочитать »
При помощи рыночных формул оценивается гудвилл до и после отчуждения, т.е. рыночный подход используется для определения стоимости предприятия и его гудвилла до отчуждения, а затем для определения тех же величин при условии отчуждения.
Прочитать »
В такое сложное время, каждый экономит как может. Большинство людей, желающих иметь новый дом, начали строить своими силами. На наш взгляд, это не самый верный способ. Так как любое дело должны делать профессионалы. Рассмотрим оптимальный набор работ, который может выполнить будущий хозяин дома своими силами.
Прочитать »
В оценочной практике применяют четыре взаимосвязанных метода расчета восстановительной стоимости, или стоимости замещения зданий и сооружений: количественный метод, метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ, метод сравнительных единиц, метод объектов-аналогов.
Прочитать »
Охранные системы видеонаблюдения предназначены для визуального наблюдения за охраняемым объектом с помощью видеокамер. Системы видеонаблюдения позволяют следить одновременно за одним или несколькими объектами. Камеры видеонаблюдения можно установить как внутри помещения, так и снаружи. Задача охранной системы видеонаблюдения состоит в наглядном представлении видеоинформации об оперативной обстановке на контролируемом объекте.
Прочитать »
Тенденция усиления различий в ценах на квартиры разного качества в 1994-96 гг. года поддерживалась развитием нового сектора рынка — действительно престижных апартаментов. К нему относятся квартиры, расположенные в реконструированных на «европейском» уровне особняках исторического центра Москвы или в домах-новостройках «высшей категории», возводимых по индивидуальным проектам (Сивцев Вражек, Ленинградский проспект, ул. Гарибальди ул. Вересаева и т.д.). В этот сектор рынка жилья входят и строящиеся на крышах «сталинских» домов или новостроек особо престижные квартиры высокого западного стандарта («пентхаусы»).
Прочитать »
Бухгалтер в силу специфики своей профессии часто сталкивается с проблемой распределения цены, по которой было куплено предприятие, приписывая определенные значения стоимости различным приобретенным активам. В 1970 г. Совет по принципам бухгалтерского учета Американского института сертифицированных независимых бухгалтеров выпустил заключение номер 17, касающееся правил учета нематериальных активов при приобретении предприятий. Позже это заключение вошло в том 3 Стандартов профессиональной деятельности этой организации. Заключение состоит из тридцати пяти параграфов, поэтому, воздержавшись от воспроизведения полного текста, сформулируем основные идеи, которые в нем содержатся.
Прочитать »
Лицензирование оценочной деятельности осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации. Порядок лицензирования оценочной деятельности утверждается Правительством Российской Федерации.
Прочитать »
Для новичков в этом бизнесе, можно начать с обдумывания концепции или суммы инвестиций. Отталкиваться можно с понравившегося помещения или места расположения будущего салона.
Прочитать »
Иногда нематериальный актив приобретается на рынке по цене, которая предполагается эквивалентной его рыночной стоимости. Во всех случаях следует попытаться установить, не является ли цена покупки отклонением от истинной рыночной стоимости.
Прочитать »
На первом этапе озеленения и благоустройства участка могут быть проведены все необходимые инженерные работы. Если есть необходимость осушить территорию, возможно выбрать различные способы дренажа. Это могут быть поверхностные канавы, отсыпанные разными фракциями щебня, собранные в пластиковые трубы подземные системы или открытые ливневки. Также на данной стадии работ закладывается всё необходимое для систем наружного освещения.
Прочитать »
Принимая во внимание тот факт, что большинство предприятий полностью или частично списывают многие нематериальные активы по расходным статьям, оценщику может потребоваться оценить затраты, необходимые для создания таких активов, как патенты, секретные процессы или адресные списки. Себестоимость нематериального актива редко совпадает с его рыночной стоимостью. Однако в некоторых ситуациях метод стоимости создания является единственно возможным подходом к оценке. Особенно это справедливо в отношении тех активов, для которых нет сформировавшегося рынка и которые не могут быть оценены непосредственным образом и в то же время имеются явные признаки рыночной стоимости. Примером может служить изобретение или исследовательский проект. К этой же категории относятся усовершенствованные специализированные адресные списки.
Прочитать »
Что подразумевается под общей ставкой капитализации? Процедура капитализации уже объяснялась ранее. Однако термин «общая ставка капитализации» требует дополнительных пояснений. Общая ставка определяется как отношение годовой чистой прибыли от основной деятельности предприятия (операционной прибыли) к суммарной продажной цене реализованной продукции. Этот показатель учитывает как возврат капиталовложений, так и их доходность.
Прочитать »
Спутниковое телевидение уже давно не ноу-хау в мире информационных технологий. С помощью спутникового телевидения вы имеете уникальную возможность смотреть не только массу новых каналов, но и существенно повышать качество трансляции национальных каналов.
Прочитать »
