Эра «чистого» девелопмента
Постепенно российский рынок коммерческой недвижимости перестает быть гиперприбыльным: по прогнозам аналитиков, через год-два средняя доходность от коммерческой недвижимости приблизится в России к среднеевропейскому уровню. В настоящее время рынок недвижимости находится в отличной форме, но в 2008 году темпы его развития могут пойти вниз. Это не означает, что вложения в коммерческую недвижимость не будут приносить прибыли, просто для её получения придется приложить гораздо больше усилий, чем раньше.
На передний план выйдут компании, имеющие для ведения девелоперского проекта весь спектр необходимых ресурсов, — людских, технологических, административных, — а так же «know-how» и новых методов ведения бизнеса, позволяющих ярко выделяться на фоне конкурентов.
Девелоперов принято делить на три группы:
· девелоперы-инвесторы;
· смешанные девелоперы;
· «чистые девелоперы» (или fee-девелоперы).
Девелоперы-инвесторы вкладывают значительную часть средств в собственные проекты.
Смешанные девелоперы инвестируют в проекты только небольшую долю средств, порядка 10% стоимости проекта.
Тех же, кто прорабатывает и развивает проект на рынке недвижимости без собственных финансовых вложений в его воплощение, относят к «чистым девелоперам». Такой вид девелопмента «на аутсорсинге» предполагает наличие заказчика-инвестора, который формирует задачи и требования к объекту. За оказанную услугу «чистый» девелопер получает комиссию (английское слово «fee» как раз и означает «комиссия, вознаграждение» — отсюда и второе название — fee-девелопер) в размере 5–10% от стоимости всего проекта.
Подсчитаем прибыли всех трёх видов девелоперов. Для сравнения возьмем объект стоимостью 41 млн. долл., строящийся в течение трёх лет. При возведении здания целиком за счёт собственных средств чистый ежегодный доход девелопера (за вычетом всех расходов) составит 17,2 млн. долл. Если девелопер привлекает кредит на 70% от объема инвестиций (по такой схеме работает большинство компаний), то этот показатель повысится до 20,3 млн. долл. При этом объект в первом случае окупится за 6,3 года, а во втором — только за 7 лет. Fee-девелопер, при условии получения максимального вознаграждения, будет довольствоваться 3,6 млн. долл. Однако не следует забывать о том, что хотя доход «чистого девелопера» не так высок, но он и не рискует собственными деньгами при реализации проекта.
За рубежом рынок fee-девелопмента, по оценкам экспертов, достигает 60–70%, но в нашей стране он совершенно не развит: подавляющее большинство компаний предпочитают идти по первому пути. Компании «чистого девелопмента» будут образовываться постепенно: в России большой потенциал для развития проектов в сфере недвижимости, но профессионалов для их исполнения не хватает.
Основное отличие fee-девелоперов состоит в том, что на рынке недвижимости они будут оперировать не финансовыми гарантиями, а опытом, реализованными яркими проектами. Не менее важна публичность компании. Из всех этих факторов будет складываться доверие даже к небольшим компаниям. По мнению большинства экспертов через 5–10 лет услуга «чистого девелопмента» будет весьма востребована как более профессиональный и дифференцированный подход к вложению средств в недвижимость.