Формирование современного рынка недвижимости в России и его сегментация

Рынок недвижимости, составляющий существенную часть в любой капиталистической экономике, практически полностью отсутствовал при социалистическом укладе хозяйствования. Соответственно, в России он существовал до 1917 г., затем в Советском Союзе около 70 лет его не было. В последние годы он возродился в ходе рыночных реформ.
Развитие рыночных отношений в России, особенно в Москве, способствовало формированию рынка недвижимости. С начала процесса приватизации и от возникновения этого рынка прошло более семи лет, что позволяет сделать определенные выводы, провести классификацию и прогнозировать тенденции его развития.

Предпосылкой развития рынка недвижимости послужила перестройка отношений собственности на основе приватизации. Если в 1990 г. государственная собственность составляла 91%, то в 1996 г. — только 23,1% (вместе с муниципальной собственностью). А на частную собственность приходилось уже 63,4%. Достигнутая в России к 1996 г. преобладающая роль частной (негосударственной) собственности — важнейшее условие и результат перехода от плановой к рыночной экономике. Созданы предпосылки для развития рынка недвижимости. При этом на рынок выставляются объекты, находящиеся в государственной (или муниципальной) собственности, образующие первичный рынок, и объекты, находящиеся в частной собственности, образующие вторичный рынок недвижимости.

Однако особенность рынка недвижимости состоит в сохранении значительной роли государства даже при сделках с объектами, находящимися в частной собственности. Опыт развитых капиталистических стран показывает, что на этом рынке за государством и муниципальными органами остаются важные функции, а именно:
- проведение или контроль регистрации собственности и сделок;
- зонирование территорий;
- архитектурно-строительный контроль;
- лицензирование деятельности профессиональных субъектов рынка недвижимости.

Государство выполняет и некоторые другие функции. В России также реализуются эти функции, и роль государства еще значительнее в связи с проводимыми им крупномасштабными мероприятиями и полученными результатами по приватизации государственной собственности, в которой наиболее существенную часть составляет недвижимость.

Весь рынок недвижимости в целом — очень большая и сложная система, для понимания и изучения которой необходима его структуризация и классификация. В зависимости от целей классификация рынка недвижимости может проводиться по различным основаниям. Выше уже говорилось о его разделения на рынки купли-продажи и аренды, на первичный и вторичный рынки. Дальнейшее деление целесообразно провести по типам объектов, обращающихся на рынке. При этом возможны два подхода к классификации: исторический и логический. Мы рассмотрим их оба, один за другим.

Опыт показал, что рыночные отношения после 1991 г. раз¬вивались и активизировались в России по мере приватизации государственной собственности. В период становления рынка определяющим фактором была система приватизации. Различная законодательная база в области приватизации земли, жилых и нежилых объектов недвижимости послужила причиной образования, как минимум, четырех сегментов на этом рынке:
- первый сегмент — это земля;
- второй сегмент — жилые здания и помещения (квартиры, комнаты);
- третий сегмент — промышленные и административные здания и помещения;
- четвертый сегмент — здания и помещения социальной сферы (соцкультбыт).

В этих сегментах приватизация шла с разной степенью интенсивности. Наиболее продвинутым оказался жилищный сектор. К октябрю 1997 г. население приватизировало 14,6 млн. квартир, или 41,2% от муниципального и государственного жилого фонда, а с учетом старых индивидуальных домов и квартир ЖСК и ЖК общий объем жилья в собственности граждан составлял 42%2. Почти половина жилья в России уже не принадлежала государству, а на приватизацию остального имели (и имеют) право только его арендаторы (наниматели). Частная собственность на квартиры имеет достаточно хорошее законодательное обеспечение и широко используется гражданами при их купле-продаже.

Иначе обстояло дело с нежилой недвижимостью. После окончания чековой приватизации промышленность получила новых хозяев, но с недвижимостью зачастую положение стало еще более запутанным. Кроме того, значительное количество помещений торговли и сферы услуг перешло соответствующим приватизированным предприятиям на условиях аренды с правом выкупа. Здесь еще предстоит большая работа по определению границ собственности, ее регистрации и оформлению документов. Земля и объекты соцкультбыта еще только ждут своих хозяев.

По мере развития рынка влияние различий в условиях приватизации постепенно ослабевает. Начинают сильнее проявляться тенденции, характерные для рынков недвижимости в развитых капиталистических странах. В результате приведенная выше классификация может несколько измениться и превратиться в следующую:
- первый сегмент — свободные земельные участки;
- второй — жилые здания и помещения (квартиры, комнаты);
- третий — административные, промышленные, торговые, складские и другие здания и помещения, приносящие доход (недвижимость для бизнеса);
- четвертый — здания, сооружения и помещения социальной сферы и городской инфраструктуры, не приносящие дохода от эксплуатации (больницы, детские сады и т.п.).

Аналогичная сегментация рынка предложена и петербургскими авторами:
- рынок жилья — с подразделением на городское и загородное жильё;
- рынок нежилых помещений, или рынок Коммерческой недвижимости — с выделением внутри него рынков офисов, торговых площадей, складских помещений и промышленной недвижимости;
- рынок земельных участков.