Фонд операций с недвижимостью (ФОН) - создание, регистрация

ФОНД ОПЕРАЦИЙ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ (ФОН)
Финансовое учреждение по собственной инициативе может создавать ФОН. Он не является юридическим лицом. Управитель разрабатывает Правила фонда, инвестиционную декларацию, проспект эмиссии. ФОН считается созданным, когда подписаны правила, заключен договор между Управителем и Строителем, договор ипотеки.

Управитель ФОН инвестирует средства, привлеченные от продажи сертификатов в операции с недвижимостью, получает прибыль от этих операций и распределяет прибыль среди владельцев сертификатов на условиях Правил ФОН.

ФОН создается на срок, указанный в проспекте эмиссии и до его окончания не берет на себя обязательства по выкупу сертификатов. Управитель ФОН может производить операции с недвижимостью на свое усмотрение с целью получения максимального дохода владельцами сертификатов. Вся недвижимость страхуется на полную стоимость Управителем.

Взаимодействия Управителя и Строителя происходят в таком же порядке, как и в ФФС.

Рассмотрим механизм с использованием ФОН на схеме:

Доверитель (владелец сертификатов ФОН), это физическое или юридическое лицо, перечисляет денежные средства в ФОН путем покупки сертификатов ФОН у Управителя с целью получения дохода от операций с недвижимостью в будущем. (1)

• Управитель, управляет средствами ФФС, которые находятся на отдельном счете и по которым ведется отдельный баланс и учет. Управитель аккумулирует средства в ФОН и по мере необходимости направляет их на застройщика (2).

• Застройщик организует сооружение объекта строительства и направляет средства на Генподрядчика (3).

• Генподрядчик производит строительные работы самостоятельно или через подрядчиков и субподрядчиков, в результате которых появляется объект строительства (4).

• Застройщик вводит в эксплуатацию объект строительства, т.е. получает на свое имя решение соответствующего исполнительного органа об утверждении акта госкомиссии о вводе объекта строительства в эксплуатацию (5).

• Застройщик на основании данных от Управителя осуществляет оформление права ДОВЕРИТЕЛЬНОЙ собственности на недвижимость на Управителя. (6)

• Управитель осуществляет операции с недвижимостью (продажа, аренда и другие, не запрещенные законом). В связи с чем чистые активы ФОНа возрастают. (7)

• Согласно проспекту эмиссии Управитель реализует имущество ФОНа перед погашением сертификатов ФОН и выплачивает доход владельцам сертификатов вместе с их номинальной стоимостью. (8)

Ниже, по аналогии с описанием механизма ФФС, привожу наиболее важные достоинства и недостатки механизма с использованием ФОН.

1) Пункты 1) и 4) из механизма ФФС аналогично работают в механизме ФОН и являются его достоинством.

2) Механизм ФОН хорошо вписывается в большие многолетние, многоэтапные проекты. Дает возможность инвесторам проекта направлять прибыть от предыдущего этапа строительства объекта в следующий. Позволяет отсрочить налоговые обязательства на период всего строительства. Это важный аргумент, с учетом того, что законодательство у нас в стране, в среднем, меняется каждые 8 месяцев, ФОН позволяет сосредоточиться на строительных вопросах, а не на скитании от старого налогового поля к новому.

3) ФОН освобождает владельцев сертификатов от возни с построенной недвижимостью, распределяя каждому свое, прибыль – инвесторам, недвижимость - покупателям.

4) Достоинством является также тот факт, что построенная недвижимость учитывается на балансе ФОНа, и после оформления прав доверительной собственности исчезает зависимость от застройщика, что значительно снижает риски для инвесторов.

5) Механизм ФОН хорошо укладывается в смысл пункта 5.1.20 закона об НДС, где поставка вновь построенной недвижимости на Управителя на праве доверительной собственности и есть первая поставка жилья, и дает возможность пользоваться льготой по НДС при последующей реализации жилья без НДС.

6) Достоинством механизма ФОН является его гибкость, возможность перебрасывать сертификаты ФОН между структурами инвестора в свободном обращении, а также возможность хеджирования, за счет закрепления недвижимости по фиксированной цене, что позволяет диверсифицировать риски инвестора между рынком сертификатов ФОН и рынком недвижимости.

7) К недостаткам нужно отнести более сложный процесс запуска механизма, необходимость регистрации эмиссии сертификатов ФОН, выполнение требований законодательства по ценным бумагам.

Недостатком ФОН является сложность механизма, инвестору необходимо привлечь специалистов сразу в трех сферах строительной, «ценобумажной» и юридической, чтобы разобраться в сути механизма и определить свои риски.

9) Белые пятна в законодательстве, несбалансированность текущего законодательства, также существенный недостаток этого механизма.