Управление проектом в рамках целостного процесса управления объектом недвижимости
При целостном подходе управление проектом является частью процесса управления объектом недвижимости. Существуют различные представления относительно понятия и функций процесса управления в сфере строительства и недвижимости. При развитии проекта (в широком смысле) такие факторы как местоположение, идея проекта и капитал можно комбинировать таким образом, что появляются микроэкономические конкурентоспособные объекты недвижимости, которые соответствуют общеэкономическим социальным и экологическим требованиям и которые могут быть рентабельны на протяжении долгого времени.
С пониманием этого рассматриваются как общеэкономические, так и микроэкономические области воздействия.
В общеэкономическом плане требуется, чтобы недвижимость как результат управления проектом шла навстречу общественным интересам. Микроэкономический критерий эффективности - это конкурентоспособность объекта недвижимости и продолжительное рентабельное использование этого объекта. Имея ввиду жизненный цикл объекта недвижимости, необходимо различать 3 области управления недвижимостью, которые чередуются во времени, соприкасаясь при этом:
· Управление проектом,
· Проектный менеджмент и
· Управление инфраструктурой здания.
Управление проектом в широком смысле
Управление проектом в широком смысле охватывает общий жизненный цикл объекта недвижимости, начиная от запуска проекта до сноса здания в конце приемлемого срока эксплуатации.
Управление проектом в узком смысле этого слова охватывает период со стадии запуска проекта до решения о дальнейшем развитии идеи проекта или до решения об остановке всех дальнейших действий из-за слишком высоких проектных рисков.
Исходная ситуация
При управлении проектом можно выделить 3 различные исходные ситуации:
1. Имеющееся в наличии место расположения объекта + идея проекта, которую нужно развивать + капитал, который нужно найти
2. Имеющийся в наличии капитал + идея проекта, которую необходимо развивать + место для застройки, которое нужно приобрести
3. Имеющаяся в наличии идея проекта или наличие конкретной потребности + место и капитал, которые необходимо найти
Первый случай представляет собой сложную задачу, поскольку земельный участок, который необходимо использовать, часто возлагает на застройщика ответственность из-за невыгодных параметров относительно своего положения, размера, величины или возможности расширения, топографических, гидрогеологических условий, показателей допустимого давления на грунт или остаточного экологического ущерба.
Второй случай относится к проблемной области институциональных инвесторов и учреждений, напр. страхование и пенсионные кассы, открытые и закрытые фонды недвижимого имущества, лизингодатели и зарубежные инвесторы.
Третий случай - при высокой необходимости удовлетворения потребностей или при хорошей идее проекта его проще как реализовать, так и прекратить.
Проектный менеджмент
При развитии проекта в узком смысле этого слова вместе с решением о продолжении проекта и заказом на планирование начинается проектный менеджмент, который охватывает стадии планирования и реализации объекта недвижимости до приемки/сдачи, а также стадию гарантий.
Проектный менеджмент охватывает как руководство проектом, так и управление проектом.
Управление проектом - это нейтральное и независимое соблюдение функций заказчика в организаторском, техническом, и экономическом аспекте. Руководство проектом, напротив, охватывает неделегируемую часть функций заказчика с полномочиями принятия решений и их осуществления.
"Многие заказчики практически не видят различий между задачами руководства проектом и управления проектом. Однако, исходя из основ гарантий и ответственности, важно знать эти отличия и учитывать их. Нередко заказчик ожидает того, что подрядчик, как само собой разумеющееся, принимает на себя и руководство проектом." (Источник: Шульте, Карл-Вернер: Руководство по развитию проекта в сфере недвижимости. Кельн: Мюллер, 1996, стр. 38)
Но нужно исходить из того, что расходы по руководству проектом и по управлению проектом составляют примерно 50 % расходов на выполнение всех задач проектного менеджмента.
Цели и задачи инфраструктурного менеджмента
Частично соприкасаясь с планированием и в большей степени с осуществлением строительства объекта, возникает комплексное поле задач по обслуживанию состояния здания, т.е. управление объектом (зданием).
Это понятие обозначают также термином инфраструктурный менеджмент здания или Facility Management , что подразумевает общую эксплуатацию зданий и сооружений с целью получения оптимальной прибыли от объекта недвижимости. Сюда относятся следующие задачи:
· управление инфраструктурой здания,
· обслуживание инфраструктуры,
· инженерно-техническая эксплуатация,
· развитие и осуществление программ по сохранению стоимости объекта недвижимости.
Выгоды от управления проектом
На практике нужно определить подключение внештатного управляющего проектом, прежде всего, при строительстве претенциозных высотных зданий, сложных инженерных сооружений, при капитальном строительстве. Возрастающее значение управление проектом достигает при ревитализации ветхого жилья и в таких отраслях промышленности как конверсия военного остаточного экологического ущерба с помощью необходимых мероприятий по сносу и санации.
В качестве минимальной величины для подключения внештатного управляющего проектом можно назвать объемы капиталовложения от 2,5 млн. евро.
Выгода от результатов управления проектом определяется двумя способами.
В узком, т.е. производственно-экономическом смысле, она состоит в выполнении целей проекта по функциям, качеству, расходам и срокам и даже, при известных условиях, в их перевыполнении, напр. при невыполнении ограничения по расходам или длительности проекта.
Выгода в широком, т.е. общественном смысле, состоит в условиях производства, в развитии проекта, планировании, осуществлении и использовании участвующих лиц, а также в результатах проекта по отношению к окружающей среде. Критерии выгоды в широком смысле - это, напр. избегание обусловленного проектом стресса, судебных процессов, заявлений и жалоб от пользователей.
Польза всего проектного менеджмента, а это и руководство проектом, и управление проектом, и все без исключения функции заказчика, состоит в обеспечении/гарантии целей качества, расходов и сроков, с одной стороны, и в гарантии соответствующих условий производства, работы для участников проекта и будущих потребителей, а также экологической совместимости, с другой стороны.
Опыт при введении в действие управления проектом
При осуществлении управления проектом можно приобрести следующий опыт:
стремление к 100 % осуществлению можно избежать. Потребитель может требовать не более того, что необходимо, проектировщик не должен устанавливать запасы прочности. Проектировщик может отказаться от „альтернативных предписаний" из соображений гарантии или по причине гонорара. Инвестиции можно реалистично оценить и регулировать. Большое искушение, внести в план гарантии, не так необходимо по причине транспарентности. Изменения можно сделать транспарентными в их проявлении, и вместе с этим они становятся легко решаемыми.
Лучшие результаты проекта всегда достигаются там, где проектировщики учитывают процесс управления проектом, так как они получают прибыль от гладкого бесперебойного процесса.
Польза при осуществлении управления проектом достигается при четких высказываниях относительно требований, расходов и сроков при внутреннем утверждении проекта. Этим самым всегда создается гарантированная база для предпринимательских и производственно-экономических решений.
Экономическое преимущество при осуществлении управления проектом состоит в сокращении инвестиций приблизительно на 15 %, в исключительных случаях до 28 %, в сравнении с «неуправляемыми» проектами при расходах с 1,5 до 3,0 % от общей суммы инвестиций.
Эти сокращения возможны при избегании изменений во время планирования и во время осуществления проекта или при своевременных решениях относительно изменившихся желаний, а также в условиях достаточного времени для планирования и тендера, а также при наличии рентабельных сроков осуществления проекта.
Этот опыт подтверждает то, что расходы и в том числе гонорар на управление проектом могут снова принести гораздо больше прибыли при достижимом денежном преимуществе.
Предложение для застройщика
В качестве вывода каждому застройщику можно предложить, прежде всего, создать эффективный проектный офис и настаивать на квалифицированном составлении проекта. Самая большая ошибка застройщика (как субъекта решения) чаще всего состоит в его готовности доверять специалистам. Управление проектом не может ограничиваться только верой, здесь необходимы средства профессионального менеджмента и контроля, которые делают каждую стадию процесса протекания проекта вкупе со всеми компонентами транспарентной и управляемой.
Подключение внештатного управляющего проектом может уберечь от вреда из-за поверхностного соблюдения функций застройщика. Но даже внешнее управление проектом не дает гарантии успешного протекания проекта. Застройщик также должен анализировать деятельность внештатного управляющего проектом и требовать разъяснений ситуаций, связанных с ходом проекта, результатами, сроками и расходами.
Ущерба можно избежать лишь в том случае, когда квалифицированный застройщик с помощью квалифицированного управляющего проектом получает квалифицированную основу для принятия решения, которое, разумеется, основано на квалифицированном планировании.
Юрген Рентнер