Оценка недвижимости. Опыт США

Общая характеристика
В США потребность в профессиональных оценщиках недвижимости осознали во время резкого падения стоимости недвижимости в период Великой депрессии 30-х годов. До этого периода оценке недвижимости была мало разработанным занятием, и имелось мало доступного учебного материала, хотя уже в 1929 г. Национальная ассоциация управления недвижимостью опубликовала Стандарты оценочной практики. Американский опыт профессиональной оценки недвижимости позволил определить основные черты профессии оценщика.

Оценщик недвижимости может предложить клиенту пять основных вещей:
1. соответствующие знания;
2. опыт;
3. личные качества (честность и прямоту);
4. объективность;
5. безусловную готовность выполнить свою работу в срок на условиях контракта.

Квалифицированный оценщик должен обладать высоким уровнем общего образования, принять участие в серии курсов и семинаров по оценке, постоянно совершенствовать свои знания в данной области. В такой сложной профессии как оценка недвижимости требуется высшее образование и прохождение специальных курсов по оценке.

Профессия оценщика и требования, предъявляемые к ней, постоянно изменяются, поэтому необходимо, чтобы каждый оценщик был постоянно в курсе дел текущей практики оценки. Многие полагают, что лучший путь для этого регулярно посещать постоянные учебные курсы и/или семинары. Однако оценщик может быть в курсе дел, читая профессиональные журналы и другую литературу по оценке.

Наряду со знаниями оценщику необходим опыт. Реальность такова, что и сегодня процесс оценки является скорее искусством, чем наукой. Это особенно справедливо для новых и нестабильных российских рынков. Часто, когда речь идет о расчете величины поправок, оценке местных условий и/или усовершенствований, согласовании различий, оценщик может полагаться главным образом на собственное суждение. Опыт для оценки можно приобрести, работая помощником оценщика, подрядчиком или риэлтором. Некоторый необходимый опыт можно получить, работая по оценке квартир. Желательно, чтобы начинающий оценщик поработал с опытным профессионалом, который бы контролировал их совместную работу и брал на себя часть ответственности, ставя свою подпись в отчете в качестве контролирующего оценщика. Многие полагают, что требуется по крайней мере два года практики для того, чтобы оценщик мог подписывать отчет об оценке.

Личные качества оценщика также важны для клиентов. Наиболее распространенный способ их проверки — это сбор отзывов и рекомендаций об оценщике как о личности, как он ведет свой бизнес, каковы его профессиональные качества. Участие оценщика в общественной деятельности и в профессиональных ассоциациях также служит свидетельством его репутации среди сограждан и коллег по работе.

Важнейшая характеристика работы оценщика — его объективность. Только объективная оценка может заслуживать доверия. Поэтому оценщик не должен иметь личной заинтересованности в оцениваемом имуществе и в величине его оценки. Это требование распространяется также на его близких родственников и других, тесно связанных с ним людей.
К несчастью, клиенты зачастую являются сами себе злейшими врагами, когда речь идет об объективности оценщика. Некоторые клиенты оказывают давление на оценщиков, чтобы получить желательное им значение оценки (например, равное стоимости, указанной в заявке на получение ссуды). Многие видят в таком давлении основную причину плохих оценок.

По мере развития рынка профессиональная деятельность оценщиков постепенно формализуется и становится все более регулируемой. На основе американского опыта выделяется пять уровней регулирования профессионального поведения оценщиков.

Первый уровень связан с общегражданскими федеральными и местными законами. Любой человек обязан подчиняться этим законам. Неважно, что кто-либо согласен или не согласен с ними. Если кто-либо не подчиняется закону, общество вправе наказать нарушителя.

Второй уровень поведения связан с законами, относящимися к определенным группам Людей. Это законы и правила, регулирующие особые виды деятельности, например, юристов или докторов (врачей). Часто человеку необходимо получить лицензию или разрешение практиковать в данной области. Например, в сфере торговли недвижимостью агентам или брокерам необходимо иметь лицензию. Она требуется и для вождения автомобиля. Такие специальные законы применяются, когда кто-либо по собственному усмотрению начинает заниматься специальной деятельностью, контролируемой законодательством, либо применимыми к данной практике правилами. Во всех штатах США оценочная деятельность попадает под эту категорию контроля (с 1998 года в России и в Москве — также Б. Н.)

Третий уровень включает Единые стандарты профессиональной практики оценки (ЕСППО), различные кодексы этики, разработанные профессиональными организациями для контроля деятельности своих членов. Согласие следовать им — одно из условий членства в организации, а нарушители могут наказываться в дисциплинарном порядке. Высшим наказанием обычно является исключение из профессиональной организации. Многие американские профессиональные организации (медицинская, риэлторская и др.) имеют такие кодексы, регулирующие профессиональное поведение своих членов во взаимоотношениях с общественностью, клиентами и между самими членами этих организаций.

Четвертый уровень представляют стандарты, устанавливаемые различными организациями оценщиков. Требования для членства в большинстве таких организаций сводятся к соблюдению кодекса профессиональной этики и стандартов данной организации. Часто профессиональные стандарты и кодексы таких организаций строже, чем ЕСППО. Многие организации имеют в своей структуре специальные комиссии, которые должны выслушивать жалобы и претензии, и внедрять в жизнь кодексы этики, контролировать деятельность своих членов, приостанавливать их членство, в крайних случаях, исключать их из организации.

Пятый уровень связан с личными правилами, вырабатываемыми людьми для установления собственных жизненных норм, в соответствии с личными (и религиозными) убеждениями. Многие каждодневные поступки и решения людей, касающиеся их профессиональной деятельности и поведения, выходят за рамки четырех предыдущих уровней. Решение, как поступить, должно приниматься индивидуумом на основе личностных стандартов поведения. Вознаграждением за ведение своей профессиональной деятельности на этом самом высоком уровне требований служит личное удовлетворение и одобрение со стороны семьи и сослуживцев. Наказание же лежит в области самосознания, либо неодобрения со стороны других лиц.

Итак, основываясь на американском опыте, можно сделать некоторые выводы:

Требований, предъявляемых к оценке недвижимости, и оснований, по которым она проводится, столько, сколько клиентов, которые в ней нуждаются.

В широком смысле оценка недвижимости — это «обоснованный расчет определенного вида стоимости». Специфические требования клиента будут каждый раз придавать конкретные очертания цели, для которой составляется отчет об оценке.
Качество отчета основывается, главным образом, на знаниях и опыте, личной честности и объективности лица, выполняющего оценку.

За последние 50 лет оценка недвижимости сложилась как профессия, основанная на развитии стандартов профессиональной практики.