Оценка недвижимости как отдельный сегмент инфраструктуры рынка
По мере развития рынка недвижимости постепенно формируется и его инфраструктура, к которой относится и профессиональная деятельность по оценке объектов недвижимости.
При любых рыночных сделках цена — один из главных вопросов. Потребность в оценке стоимости испытывают практически все основные субъекты рынка недвижимости. О важности профессиональной оценки на развитых рынках недвижимости свидетельствует американский опыт и опыт многих других стран.
Оценка имеет большое значение и для покупателя, и для продавца при определении обоснованной цены сделки. Она нужна и для кредитора при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, и для страховой компании при возмещении ущерба. Если правительство отчуждает собственность, собственнику может потребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение правительства о «справедливой компенсации». Оценка может проводиться и в целях налогообложения. Распределение цены на стоимость земли и застройки может иметь значение при обосновании схемы начисления износа в целях налогообложения. Если одна корпорация стремится приобрести другую, то ей может потребоваться оценка текущей стоимости недвижимости, принадлежащей последней.
При крупных и дорогих сделках с объектами недвижимости правильное определение цен, соответствующих рыночным условиям (рыночной стоимости), каждый раз является достаточно сложной проблемой. На начальных стадиях развития этого рынка на нем действовали специалисты широкого профиля — риэлторы. Они решали все вопросы, связанные с подготовкой и реализацией сделок с недвижимостью, включая вопросы ценообразования. Но по мере развития рынка и роста его цивилизованности, как и в других областях человеческой деятельности, наблюдалось углубление специализации. Вопросы оценки недвижимости (а также юридические и некоторые другие специальные вопросы) становятся предметом работы более узких профессионалов. Возникли отдельные виды услуг, связанных с осуществлением сделок (оценочные, нотариальные и др.), и соответствующие виды профессиональной деятельности, образующие довольно сложную инфраструктуру рынка недвижимости. Нас интересует часть этой инфраструктуры, связанная с оценкой недвижимости.
Выделение оценки недвижимости в самостоятельную область профессиональной деятельности происходит только в XX веке, при достаточной развитости рынка. К сороковым годам нашего столетия во многих странах были разработаны в основном схожие между собой принципы и методики оценки. Однако лишь во второй половине XX века начал развиваться подход к пониманию оценки имущества (в первую очередь, недвижимого) как к отдельной профессии.