Метод поправочных коэффициентов
Метод поправочных коэффициентов состоит в расчете восстановительной стоимости по значению индекса изменения стоимости, рассчитанного для группы подобных объектов. Индекс стоимости вычисляется в результате оценки фактической стоимости представительной выборки объектов из данной группы.
На первом этапе этого метода для наиболее типичных объектов-представителей выделенной группы выполняется максимально возможная точная оценка их стоимости. Например, путем расчетов стоимости с помощью таблиц удельных расценок.
Далее для каждой из оцененных единиц рассчитываются поправочные коэффициенты как отношение фактической стоимости к балансовой. С каждым значением поправочного коэффициента связывается дата ввода объекта в эксплуатацию или дата последней переоценки. Затем для полученных пар точек с помощью метода наименьших квадратов подбирается парабола — кривая поправочных коэффициентов, — которая принимает значение, равное единице на дату оценки предприятия. Восстановительная стоимость остальных объектов группы рассчитывается как произведение балансовой стоимости на значение коэффициента по кривой поправочных коэффициентов.
Метод поправочных коэффициентов позволяет скорректировать систематические ошибки от ранее выполненных индексных переоценок или работу неквалифицированных оценщиков. Каждая индексная переоценка выполняется по индексам, усредненным для большого класса объектов, поэтому она вносит свою мультипликативную ошибку.
Поправочный коэффициент рассчитывается как отношение фактической стоимости к данной балансовой (искаженной переоценками), поэтому применение полученного коэффициента ко всем остальным единицам данной группы позволяет устранить систематическую ошибку.
Метод поправочных коэффициентов не устраняет ранее допущенных на предприятии ошибок в балансовых стоимостях, которые могут перейти и на новую восстановительную стоимость.
В этом случае для поиска записей с ошибками используются два метода.
1. Метод визуального контроля.
Отбирается в системе ASIS® все близкие по назначению объекты, например здания трансформаторных подстанций (которых на крупном предприятии может быть несколько сот) или здания компрессорных станций, и в полученной выборке упорядочиваются по их балансовой стоимости. Стоимость здания средней трансформаторной подстанции известна на основе имеющегося опыта. В полученной выборке выбирают самые дорогие и самые дешевые здания.
Если их восстановительные стоимости по методу поправочных коэффициентов существенно отличаются от известной, то такие объекты недвижимости оцениваются наиболее точным методом.
2. Метод оценки объекта недвижимости по одному главному параметру. Если восстановительная стоимость объекта по методу поправочных коэффициентов существенно отличается от стоимости по главному параметру, то такие объекты также оцениваются точно.
Физический износ для зданий, сооружений вычисляется в системе исходя из экспертной восстановительной стоимости с применением методики справочника фирмы Marshal & Swift.
Для этого в системе ASIS® к каждому шифру классификатора единых нормы амортизации для строительных объектов привязана своя таблица износа из этого справочника.
Стоимость с учетом физического износа вычислялась на основании новой восстановительной стоимости и износа, вычисленного по (соответствующей шифру амортизации привязанной таблицы и времени жизни объекта, в котором учитываются и капитальные ремонты.
Замечание. Таблицы износа для некоторых строительных объектов отсутствуют здесь. В таких случаях мы используем свои. Например, для нефтяных скважин нами используются дочи оставшихся запасов нефти на скважине.