Классификация объектов недвижимости

Приведенная выше классификация рынка недвижимости основана на историческом подходе к анализу его развития. При рассмотрении вопросов оценки она может быть дополнена классификацией объектов, основанной на логическом подходе. Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар.

В настоящее время в России это:
® квартиры и комнаты;
® помещения и здания под офисы или магазины;
® пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);
® свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе);
® складские и производственные объекты.

Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияют на их стоимость. Существуют и другие категории объектов не¬движимости (например, месторождения полезных ископаемых), рынок которых еще не сформировался.
«Объект недвижимости» — это любой товар, жестко связанный с участком земли, так что его перенос в другое место невозможен без его разрушения (без утраты его потребительной стоимости).

Предлагаемая ниже группировка объектов недвижимости имеет целью способствовать дифференцированному подходу к их оценке с учетом наиболее существенных признаков, присущих каждой группе объектов, особенностей их товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли-продажи. На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания, поэтому для проведения группировки использован метод «дерева признаков». Такая группировка — многоуровневая; на каждом уровне она проводится по своему основанию с возможными их различиями на одном уровне, но по разным «ветвям». При этом глубина (количество уровней) классификации больше по тем ветвям, на которых расположены более представительные объекты (с точки зрения масштабов рынка).

Ниже приведены наименование и набор рекомендуемых значений каждого признака классификации.
1. ПРОИСХОЖДЕНИЕ
1.1. Естественные (природные) объекты.
1.2. Искусственные объекты (постройки).
2. НАЗНАЧЕНИЕ
1.1.1. Свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли).
1.1.2. Природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации.
1.2. Постройки
1.2.1. Для жилья.
1.2.2. Для офисов.
1.2.3. Для торговли и сферы платных услуг.
1.2.4. Для промышленности.
1.2.5. Прочие.
3. МАСШТАБ
1.1.1.1. Земельные массивы.
1.1.1.2. Отдельные земельные участки.
1.2.1.1. Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий, мотель и т.п.).
1.2.1.2. Жилой дом многоквартирный.
1.2.1.3. Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж).
1.2.1.4. Секция (подъезд).
1.2.1.5. Этаж в секции.
1.2.1.6. Квартира.
1.2.1.7. Комната.
1.2.1.8. Летняя дача.
1.2.2.1. Комплекс административных зданий.
1.2.2.2. Здание.
1.2.2.3. Помещения или части зданий (секции, этажи).
4. ГОТОВНОСТЬ К ИСПОЛЬЗОВАНИЮ
1) Готовые объекты
2) Требующие реконструкции или капитального ремонта
3) Требующие завершения строительства («незавершенка»).

Возможны и другие подходы к классификации.
Для наших целей наиболее значима классификация недвижимости для оценки стоимости. С этой точки зрения особого внимания заслуживает ее вариант, в новом стандарте Российского Общества Оценщиков для оценки недвижимости.

Для оценки стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса:
® специализированная недвижимость;
® неспециализированная недвижимость.

Специализированная недвижимость — это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов.

Неспециализированная недвижимость — это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос, и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке с целью использования ее для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.

За последние 5-7 лет рынок жилья в России проделал беспрецедентно большой путь становления и развития в трудных условиях перехода от централизованной (плановой) к рыночной экономике. Рынки коммерческой и особенно промышленной недвижимости, а также земли, к 1999 г. были развиты значительно слабее. Лишь в Москве и Санкт-Петербурге сложились активные рынки офисных, торговых, складских помещений.

В настоящее время наиболее развитым сектором рынка недвижимости в России является рынок квартир. Поэтому основное внимание мы обращаем именно на этот сектор рынка недвижимости. Естественно, такой подход не отменяет необходимости изучения и других секторов этого рынка, в особенности рынка земельных участков и коттеджей, и рынков офисных, торговых и складских помещений как секторов, получивших значительное развитие в последние годы.