Динамика цен на московские квартиры (1990-1999г.г.)

Очень интересна долгосрочная динамика цен на квартиры, которые обычно исчисляются в долларах США в расчете на 1 кв.м общей площади исходя из цен предложения, указываемых продавцами для выставляемых на продажу квартир.

В 1990-93 гг. динамика цен на квартиры имела сложный и нестабильный характер с общей тенденцией к повышению. По данным Московской центральной биржи недвижимости, на старте рынка в июне 1990 г. средняя для Москвы цена составляла 97 $/кв.м. За 2-е полугодие 1990 г. цены в Москве выросли на 10%; в 1991 г. за 1-е полугодие они снизились на 25%, а за 2-е — резко выросли — на 240% (то есть в 3,4 раза!). В 1-м полугодии 1992 г. цены росли медленно — на 6% за 6 месяцев. За. следующий год они опять резко — на 100% — возросли.

По результатам анализа автором базы данных заявок на продажу квартир ЗАО «Агентство Контакт» с июля 1993 г. по январь 1994 г. средние цены предложения по всем квартирам возросли на 23%. А с января 1994 г. по июль они выросли еще на 16,5 %. Далее с июля 1994 г. по январь 1995 г. средняя цена 1 кв. м московских квартир увеличилась еще на 28%, что больше, чем за весь 1993 год. Таким образом, за год с января 1994 г. по январь 1995 года рост составил 49%. А за год с января 1995 г. по январь 1996 г. рост составил 4,9%, то есть в 10 раз меньше, чем за 1994 год. С января 1996 г. по июнь 1996 г. средние цены уменьшились на 12%. В июне 1996 г. средняя цена предложения 1 кв.м общей площади московских квартир составляла $ 1139, а минимум цен за период с января по июль 1996 г. пришелся на май — $ 1080, что объяснялось ситуацией с выборами Президента. А абсолютный максимум цен за все время наблюдения пришелся на апрель 1995 г. — $1356. В январе 1997 г. эта средняя цена предложения составила $ 1049. Таким образом, с января 1996 г. по январь 1997 г. цены снизились на 23%. Далее изменение цен замедлилось.

В целом состояние рынка в 1997 г. можно характеризовать как стабильное. С января по август продолжали действовать наметившиеся ранее тенденции к снижению средних цен на квартиры. Однако с сентября по декабрь наблюдался их рост.

В результате за 1997 г. они снизились всего на 2,44%: с 1067 $/кв.м общей площади в декабре 1996 г. до 1041 $/кв.м в декабре 1997 г. Аналогичное снижение за 1996 г. составило 18,5% (по ценам предложения на все квартиры в Москве).

В 1998 г. начавшийся в конце 1997 г. рост цен продолжился. В сентябре 1998 г. средняя цена предложения московских квартир составила 1105 $/кв.м (то есть рост к декабрю 1997 г. составил 6,15 %). Затем началось их быстрое снижение, (по 3-7 % в месяц), которое продолжалось с ноября 1598 г. по июль 1999 г., сменившееся их относительной стабилизацией в конце 1999 г. С сентября по декабрь средние по Москве цены предложения держались на уровне около 720 $/кв.м.

Анализ данных о структуре и динамике цен позволяет провести их периодизацию.

Процесс формирования рыночных цен на московское жилье можно разделить на 4 стадии:
- первая — с 1990 г. по июнь 1991 г, — начало приватизации квартир и официальной торговли ими, не носившей массового характера. Эта стадия характеризуется относительной стабильностью цен;

- вторая — с середины 1991 г. по первый квартал 1993 г. — когда торговля квартирами развернулась широко (этот период характеризуется быстрым ростом цен — до 15-20% в месяц в валюте — что обеспечивало высокую прибыльность дилерских операций);

- третья — со второго квартала 1993 г. до конца 1995 г. — когда наблюдалась относительная стабилизация масштабов рынка и сохранялась тенденция роста общего уровня цен при усилении дифференциации стоимости квартир в зависимости от их параметров (расположение, тип дома и т.п.);

- четвертая — с начала 1996 г. по лето 1998 г. — когда наблюдалась относительная стабилизация масштабов рынка и общего уровня цен с некоторыми его колебаниями; пятая (посткризисная) - с осени 1998 г. по лето 1999 г. — когда после кризиса 17 августа 1998 г. уменьшились масштабы рынка и. существенно снижался уровень цен (в долларах).

Такая градация примерно соответствует принятой М. Стерником периодизации на 4 стадии развития рынка: первую, переходную, продвинутого рынка, развитого рынка. В 1990-91 гг. первыми массовыми продавцами квартир выступали эмигранты. Сделки в большинстве случаев совершались без посредников. Покупателей было мало, и величина цены была близка к себестоимости строительства. Очень большое значение имели методы оплаты и перевода денег за границу.

Весь 1992 год прошел под знаком бурного развития рыночных отношений в России и формирования значительного слоя обеспеченных людей («новые русские»). Это привело к резкому возрастанию спроса на большие и дорогие квартиры в центре столицы при практически полном отсутствии предложения подобных отдельных квартир. Начался масштабный процесс расселения «коммуналок», потребовавший участия риэлторских фирм и вызвавший увеличение их количества и влияния на рынке жилья. Массовый «развоз» коммунальных квартир, при дешевизне их расселения и высокой стоимости квартир, освобожденных таким образом, обеспечивал риэлторам получение сверхприбылей.

Этот период характеризовался значительной долларовой (инфляцией и рублевой гиперинфляцией. Многие покупатели пытались избавиться от «горячих» (быстро обесценивающихся) денег. Это «подстегивало» рост стоимости квартир и способствовало преодолению покупателями ценовых психологических барьеров одного за другим. Риэлторские фирмы, занимающиеся посредническими операциями и получающие процент от суммы сделки, были также заинтересованы в росте цен. В результате к марту 1993 г. уровень стоимости жилья в Москве приблизился к европейскому. А в 1995 г. Москва по стоимости квартир стала одним из самых дорогих городов мира.

В 1995-96 гг. наметилась тенденция относительной стабилизации курса рубля по отношению к доллару США. Это сопровождалось значительным уменьшением инфляционных ожиданий и снижением темпов роста цен. Сократилась эффективность дилерских операций, проявилась значительная дифференциация цен на квартиры с различным уровнем комфортности. Относительно единый до этого рынок жилья разбивается на ряд сегментов, в каждом из которых превалируют свои факторы ценообразования и свой тип покупателей.

Первый сегмент рынка жилья связан с рядовым покупателем. Его финансовые возможности ограничены. Он ориентируется на стандартное жилье в спальных районах и старается минимизировать оплату посреднических услуг. Вокруг него первоначально сформировался рынок «черных» посредников, которые не платят налоги и, действуя в одиночку, могут эффективно работать за небольшой процент. В последнее время эти посредники постепенно вытесняются с рынка риэлторскими фирмами, ориентирующимися на этот сектор.

Характерная цена сделок в этом секторе составляла:
- осенью 1993 г. 400-600 долл. за 1 кв.м общей площади
квартиры;
- весной 1994 г. — 600-800 долл.;
- в январе 1995 г. — 800-1100 долл.;
- в июне 1996 г. 700-1100 долл.;
- в январе 1997 г. — 650-1000 долл.;
- осенью 1998 г.— 700-1000 долл.;
- осенью 1999 г.— 450-700 долл.

Второй сегмент был ориентирован на состоятельного покупателя. Он претендует на жилье улучшенного качества. В большинстве случаев это не покупка первой квартиры, а улучшение жилищных условий. Этот заказчик предпочитает надежного посредника и конфиденциальность сделки. У него велики требования к качеству квартиры и окружающей инфраструктуре. Обычная цена за 1 кв.м общей площади квартиры в этом секторе составляла:
- осенью 1993 года 800-1000 долл.;
- весной 1994 года— 1100-1500 долл.;
- в январе 1995 г. и в июне 1996 г. — 1200-1900 долл.;
- в январе 1997 г. — 1100-1800 долл.;
- осенью 1998 г. — 1100-1900 долл.;
- осенью 1999 г. - 700-1200 долл.

Третий сегмент, формирование которого началось лишь в 1994 г, представляет собой особо престижные для Москвы апартаменты, приближающиеся по своим параметрам к среднеевропейским стандартам квартир или превосходящие их. Этот сегмент рынка жилья ориентирован на богатых покупателей. Здесь характерные цены составляли в конце 1994 г. около 2500 долл. за 1 кв.м и более. И к июню 1996 г. они остались примерно на том же уровне: 2200-4000 долл. за 1 кв.м, а в январе 1997 г. — 2000-3800 долл., осенью 1998 г. — 2000-4000 долл., осенью 1999 г. — 1200-3000 долларов. Стоимость уникальных квартир с особой отделкой могла доходить до 5-6 тыс. долл. за 1 кв.м.

В перспективе, возможно, на квартирный рынок в Москве будет все больше влиять строительство загородных и городских коттеджей. Однако для анализа этого явления пока нет достаточных данных, а имеющийся опыт в основном негативный. Многие начатые строительством или построенные в Подмосковье коттеджи не находят своих покупателей. А в Москве (внутри МКАД) они почти не строятся.