Виды стоимости
В практике оценки используются различные виды стоимости. Стоимость — экономическое понятие меры полезности товара на дату оценки, выраженной суммой денег или их эквивалента, которые могут быть получены в обмен за приобретение имущественных прав на товар (в категории стоимости деньги выполняют функцию меры).
Стоимость — расчётная величина ценности конкретных товаров и услуг (а не факт оплаты денежной суммы) в конкретный момент времени, соответствующая выбранной базе. Условием возникновения стоимости есть проявление таких свойств объекта как полезность, спрос, передаваемость и дефицитность.
Стоимость имущества определяется составом получаемых прав на объект. Передача имущественных прав осуществляется в процессе купли-продажи, обмена, дарения, получения в наследство, изъятия, предоставления в аренду, владения, прочее. Начнем с рыночной стоимости.
Рыночная стоимость — это расчётная денежная сумма, преобладающая на открытом и конкурентном рынке, за которую возможна передача имущественных прав на объект от продавца типичному покупателю[1] на дату оценки, после проведения соответствующего маркетинга, при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, расчётливо и без принуждения. Эта стоимость определяется без затрат, связанных с продажей (т.е. затрат на предпродажную подготовку, оценку и т.п.) и уплатой налогов. Рыночная стоимость определяется при условии наиболее эффективного использования объекта. Такая стоимость — это стоимость в обмене.
Рыночная стоимость предполагает обмен денег на имущество. При этом фиксируется дата, на которую действителен этот обмен. Два участника сделки (продавец и покупатель) действуют обдуманно, адекватно, без принуждения с учётом состояния рынка. И если сделка состоялась, то возникает понятие цены.
Цена — мера обмена товар[2]—деньги; экономическое понятие общественных отношений между продавцом и покупателем в процессе обмена товара. Это денежная сумма на дату, которая фиксирует факт предложения или уплаты в обмен на передачу имущественных прав на товар. При разных условиях продажи цена (может быть различной) определяется составом прав (частичные или полные), условиями финансирования[3] (временем проведения расчётов, условиями кредита), и не совпадать со стоимостью. Цена на дату оценки определяется рыночной или другой стоимостью и затратами, которые связаны с продажей, налогами и условиями продажи. Существуют следующие разновидности цен: аукционная (в основе рыночная цена, но может быть иной в зависимости от конъюнктуры локальных рынков), государственная, контрактная, мировая, оптовая, розничная, спроса, предложения, фьючерсная, другие.
Но жизнь достаточно разнообразна и не всегда предсказуема. Представим себе, что человек, у которого есть почти всё, решил купить бутик. Но бутик его владелец продавать не собирается. Человек, у которого почти все есть, увеличивает цену в два, три, четыре раза по сравнению с рыночной. Эта стоимость уже не рыночная, а специальная.
Специальная стоимость[4] — стоимость надбавки к рыночной стоимости, которая формируется при наличии нетипичной мотивации или особенной заинтересованности покупателя. Такая стоимость возникает при наличии покупателей, которые нейтральны или склонны к рискам.
В пример — продолжение ситуации. У нового владельца бутика масса идей. А для идей нужны средства. И он получает их в залог бутика. Но жизнь плохо предсказуема. Дела пошли из рук вон плохо. И кредит не возвращен. Бутик практически переходит в собственность банка, выдававшего кредит. Но банку не нужен бутик, ему нужны деньги. И он продает бутик по ликвидационной стоимости.
Ликвидационная стоимость — денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи имущества в сроки, недостаточные для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. Другие случаи, когда требуется определение ликвидационной стоимости, могут быть предусмотрены законодательством в части принудительного и сжатого срока продажи имущества.
…Продолжим историю. Продали бутик новому владельцу, он решил его застраховать. Для страховки нужно определить восстановительную стоимость.
Восстановительная стоимость[5] — расчётная сумма затрат на создание в современных условиях (на дату оценки) точной копии объекта оценки с использованием аналогичных материалов, стандартов, технологий, которые применялись на дату изготовления.
Но новый владелец решил в бутике все изменить: функциональность, планировку, отделку, словом превратил его в казино. Но он не хотел брать кредит, а пригласил вступить в дело инвестора. Как определить взаимную выгоду? Для этого определяется инвестиционная стоимость.
Инвестиционная стоимость — стоимость для конкретного инвестора с учётом его требований и цели инвестирования (не путать с понятием рыночная стоимость инвестиционного имущества).
Этим не ограничивается перечень всех видов стоимости – но они находятся вне интересов раздела «Азбука оценки».
Однако вернемся к нашей истории. Казино построили, планы реализованы. Но доходы не столь значительны, партнеры по-разному оценивают ситуацию - нет у них согласия. И один из партнеров предлагает другому - выкупи мою долю. Тот соглашается. Приглашают оценщика. Перед ним ставят задачу – определить рыночную стоимость доли партнеров. Но это уже совсем другая история…
Яков Маркус, Виктор Маркус, ЧП «Бюро Маркуса»
[1] Типичный покупатель формируется большинством покупателей, которые присутствуют на рынке и имеют намерения и возможность приобрести объект по предлагаемой сумме на этом рынке, кроме этого, по экономической теории, они не склонны к рискам, и именно это большинство покупателей формируют рыночную стоимость.
[2] Товар: тут - актив (объект).
[3] Финансирование в данном контексте - это оплата денег за приобретенный объект в соответствии с условиями сделки купли-продажи и может быть как единовременным платежом на дату покупки, так в течение некоторого периода времени.
[4] Не свойственна рынку в целом.
[5]Стоимость строительства объекта не совпадает со стоимостью приобретения; стоимость строительства - это затраты на его создание (аналог восстановительной стоимости, в которую не входит земельная составляющая).