Цены на вторичном рынке жилья

Цены на вторичном рынке жильяКто-то считает, что цены на вторичном рынке жилья зависят от объема строящегося жилья, хотя цены на строящееся жилье определяется застройщиками, а не конкуренцией рынка. Другие винят фондовые индексы, недоступную ипотеку, правительство, риэлторов.

Знание процессов стихийного рынка жилой недвижимости, которую продают именно частные собственники, а не застройщики, присуще лишь специалистам по недвижимости. Особенно тем, кто работал в разные времена развития рынка недвижимости.

На самом же деле цены на вторичное жилье от частных лиц зависят от доходов населения, т.е. от доходов покупателей в первую очередь, а во вторую – продавцов.

Почему от покупателей?

Мы уверены, что продавцы недвижимости устанавливают максимальную цену. Но во времена снижения рынка желания продавцов только сдерживают темп данного снижения. Рынок недвижимости, как и любой конкурентный рынок, зависит полностью от покупателя и его возможностей. От его доходов в первую очередь. Все хотят купить лучше, современнее, больше, но покупают то, что по карману.

Учитываются и последующие расходы: высокая квартплата за квартиру большой площади, высокие расходы на содержание коттеджа, это все зависимость от доходов.

Наиболее чувствительный сегмент, демонстрирующий эту зависимость – загородная недвижимость. Это индикатор доходов и возможности людей расходовать деньги на что-то еще, кроме предметов первой необходимости, одежды, еды и развлечений. Это более высокий уровень потребностей и пожеланий. Многие потенциальные покупатели недвижимости за городом в сложные времена говорят: в загородной даче острой необходимости нет, поэтому можно повременить с ее приобретением.

Почему не ипотека? Ипотека является всего лишь финансовым рычагом, позволяющим повысить финансовые возможности человека.

«Плечом» рычага является первоначальный взнос клиента банка и его подтверждаемый доход. Ипотека позволяет только распоряжаться крупной суммой. Ее влияние тоже косвенно. Абсолютно все на рынке зависит от уровня доходов населения. Нет доходов – нет возможности ни взять, ни уплачивать ипотеку.

Это умаляет значимость ипотеки только наполовину. Половина – это люди, доходы которых снизились и они не смогут ей воспользоваться даже при доступных ставках. Другая половина – потребители, у которых нет нужной суммы для приобретения квартиры, но которым большая лояльность андеррайтинга и доступные проценты дадут возможность взять кредит. Их тоже осталось немного. На них рынок недвижимости рассчитывает при понижении ставок по ипотеке. Ипотечные ставки – это кроме капитала, еще и риск банка неплатежей в том числе, т.е. снова – зависимость от доходов.

Почему от продавцов?

Продавец хочет после продажи что-то купить. А также получить прибыль.

Чем больше его возможности, тем меньше он будет держать высокую цену и «тормозить рынок», зная, что ему тоже придется покупать то, что тоже дешевеет. С другой стороны, высокий уровень финансовых возможностей продавца и обладание другим жильем при падении цен позволяет ему снять объект с продажи и сдать его в аренду.

Высокий уровень доходов всех продавцов (покупателей впоследствии) определил бы приобретение недвижимости в дальнейшем по более высокой цене, значит, и продавец не снижал бы цену.

Статистика

В последние годы проявилась зависимость цена - доходы. Ее «нелинейность» зависит от доступной ипотеки. Чем ниже ставки, тем выше экспонента роста. Когда нет ипотеки – зависимость прямая.

Данная зависимость запаздывающая, потому что сделки с недвижимостью во времени растянуты. Во-первых, из-за достаточно затянутого выбора, во-вторых, из-за длительных процедур, например, оформления ипотеки, в-третьих, из-за привязки людей к личным событиям, например, возможности переезда.

В настоящее время стала ясной еще одна долгосрочная сложность, которая также определяет зависимость цен на вторичном рынке жилья от уровня доходов населения. При выходе экономики из кризиса уровень повышения доходов людей будет явлением запаздывающим. Насколько – зависит от менталитета работодателей. Значит, пока не стоит ожидать роста цен на недвижимость.

 







Статьи по теме:

Оставить комментарий