Фонды финансирования строительства

ФФСФФС - это специализированный фонд совместного инвестирования, направление инвестиций которого исключительно недвижимость. Примечателен тот факт, что по своей сути эти фонды - разновидность ИСИ, но регулирование их деятельности находится в отдельном правовом поле, что вызывает определенные трудности для реализации закона в первую очередь для Управляющей компании (в управлении не должно быть никаких других фондов).

Под ФФС (ФОН) понимаются средства, переданные управителю в управление, которые он использует на условиях правил фонда и договоров об участии в ФФС (сертификата ФОН). Эти фонды создаются с целью обеспечения строительства жилья или помещений социально-бытового назначения за счет физических и юридических лиц с передачей такого жилья или объектов социально-бытового назначения от Застройщика инвесторам (доверителям) в собственность после ввода в эксплуатацию такого объекта недвижимости.

Участниками финансово-кредитных механизмов, согласно закона № 978 являются:

Доверитель - лицо, которое передает управление имуществом в доверительную собственность на основании договора об участии в ФФС.
Застройщик - лицо, которое может быть Заказчиком объекта, согласно действующего законодательства и заключило договор с Управляющей Компанией.
Cтраховая компания - осуществляет страхование объекта в пользу управителя. Договор заключается между Строителем и Страховой компанией.
Управляющая компания фонда - финансовое учреждение, которое осуществляет управление имуществом, полученным в доверительное управление, вид деятельности которой исключительный и лицензируется Государственной комиссией по регулированию рынков финансовых услуг. Компания функционирует в интересах доверителей и отвечает перед ними своими страховыми резервами. Отличительной чертой специализированных фондов является полный контроль со стороны Управляющей компанией за деятельностью и финансовым состоянием Строителя на период освоения инвестиций.

Особенности работы Фонда Финансирования Строительства

Управитель создает фонды по собственной инициативе. На подготовительном этапе разрабатывает правила фонда, которые регламентируют порядок взаимодействия Застройщика, Управителя, и доверителей; устанавливают порядок, условия, особенности и ограничения управления ФФС и регулируют другие условия работы фонда, по сути, правила являются публичной офертой для вступления в ФФС. Они являются обязательными к исполнению всеми участниками.

Этот этап является очень важным, так как именно правила и договор определяют основу взаимодействий всех участников и после признания доверителем правил и подписания договора, УК не имеет права вносить изменения в правила без согласования со всеми доверителями.

Между Управителем и Строителем заключается генеральное соглашение и пакет договоров, установленный законодательством. После подписания договора с доверителями происходит аккумулирование средств в фонде (на отдельном банковском счете) и перечисление их Управителем в соответствии с графиком, утвержденным сторонами. Строитель осуществляет строительство в соответствии с графиком, по окончанию строительства передает недвижимость в собственность доверителям.

Обязательными условиями являются:

- договор залога (ипотеки) на объект строительства;
- договор страхования в пользу управляющего (страховая компания определяется Управляющим);
- счета застройщика, подрядчиков и всех участников строительства должны быть открыты в выбранном Управителем банке.

На всем этапе строительства Управитель осуществляет контроль целевого использования денежных средств Застройщиком, качества и срока строительства, финансового состояния компании.

СОЗДАНИЕ ФИНАНСОВОЙ КОМПАНИИ (ФФС и ФОН)

Финансовая компания необходима для создания фондов финансирования строительства (ФФС) либо фондов операций с недвижимостью (ФОН).

Для создания ФФС необходимо:

1. Создание финансовой компании с Уставным фондом не менее 3 млн.грн, полностью сформированный из денежных средств. Оптимизация наполнения УФ оговаривается.

2. Руководитель, специалист и главбух (изначально не обязательно наличие главбуха) должны быть сертифицированы . Дополнительно мы можем оказать Вам услуги по найму квалифицированного персонала на период регистрации.

Этапы

Регистрация компании.
Приобретение статуса финкомпании.
Получение лицензии.
Регистрация правил ФФС в Госфинуслуг.
Рассмотрим механизм с использованием ФФС на схеме:

Доверитель (приобретатель недвижимости), это физическое или юридическое лицо, участвует в фонде финансирования строительства, вносит в ФФС денежные средства с целью, в будущем получить недвижимость (квартиру, парковочное место, офис т.п.) (1).

• Управитель, управляет средствами ФФС, которые находятся на отдельном счете и по которым ведется отдельный баланс и учет. Управитель аккумулирует средства в ФФС и по мере необходимости направляет их на застройщика (2).

• Застройщик организует сооружение объекта строительства и направляет средства на Генподрядчика (3).

• Генподрядчик производит строительные работы самостоятельно или через подрядчиков и субподрядчиков, в результате которых появляется объект строительства (4).

• Застройщик вводит в эксплуатацию объект строительства, т.е. получает на свое имя решение соответствующего исполнительного органа об утверждении акта госкомиссии о вводе объекта строительства в эксплуатацию (5).

• Застройщик на основании данных от Управителя осуществляет оформление права собственности на недвижимость на Доверителей, за которыми она закреплена. По сути, Застройщик раздает Доверителям решение соответствующего органа о праве собственности на конкретные объекты инвестирования, это решение является правоустанавливающим документом для регистрации права собственности на конкретную квартиру, машиноместо и т.п. в БТИ (6).

Достоинства и недостатки этого механизма:

1) Основное достоинство, есть законодательная база, хоть и хромающий на одну ногу но все же закон «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю вiд 19.06.2003 № 978-IV» (http://zakon1.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=978%2D15) в который можно «ткнуть пальцем» и вычеркнуть неприятные абзацы из проекта какого-нибудь нехорошего акта проверки. 100%-ная легальность финансирования - это серьезный козырь в пользу этого механизма.

2) Относительно других механизмов, самый простой и понятный для доверителя - мелкого инвестора. Взяв договор об участии в ФФС и правила ФФС, проконсультировавшись у юриста, инвестору будет понятно, куда он вкладывает деньги, когда и что он получит взамен, каковы его риски.

3) Для застройщика самый легкий из механизмов для быстрого запуска процесса финансирования. Достаточно обратиться в банк или финансовую компанию, специализирующихся на таких услугах, подать пакет документов подтверждающих право на выполнение функций заказчика строительства, убедить финансовое учреждение в своем потенциале начать и успешно завершить строительство, договориться о цене услуг, выполнить договорные процедуры между управителем и застройщиком, которые требует закон и механизм запущен.

4) К достоинствам отнести еще нужно обязательное страхование, контроль целевого использования средств, невозможность использования средств ФФС в качестве гарантий, поручительств и залогов по собственным обязательствам финансового учреждения, в том числе и при его ликвидации. А также особый статус не юридического лица ФФС и статус доверительности чужих средств на балансе Управителя не дадут возможности легко добраться до них с третьей стороны.

5) Главный недостаток – несбалансированность внешнего законодательства, инструкций служб ГАСК, БТИ и т.п. Механизм ФФС не избавляет застройщика от налоговых вопросов при поступлении средств с ФФС на застройщика, от вопросов возникающих при вводе объекта в эксплуатацию, при оформлении права собственности. Все это еще предстоит вычистить законодателю.

6) Механизм ФФС законодательно предусматривает метод борьбы финансового учреждения в интересах доверителя с застройщиком, не выполнившим свои обязательства, но на практике, мало кто представляет реальность этого метода.

7) Сам механизм ФФС не приспособлен для оптимизации налогообложения, создание дополнительных надстроек, решающих эту задачу, ведет к увеличению неблагоприятных рисков.







Статьи по теме:

Комментариев - 1

  1. Lora-lora:

    Да, есть над чем задуматься. Спасибо!

Оставить комментарий