ТРК: Киев начинает и выигрывает

ТРК: Киев начинает и выигрываетЕсли до конца 2005 г. осуществятся все заявленные проекты по строительству торговых центров и торгово-развлекательных комплексов, то общая площадь торговых помещений в Киеве составит 700 тыс. кв. м. А значит – украинская столица догонит Москву, по количеству же торговых площадей на тысячу жителей перегонит Прагу. По некоторым предположениям, на одного арендатора будет не 50 кв. м, как сейчас, а 100-150. Соответственно, арендные ставки на площади в торговых центрах и торгово-развлекательных комплексах начнут снижаться, и остановятся на уровне $25-35 за кв. м.

Лиха беда начало…

Реконструкция и приспособление объектов под ТЦ начали проводиться с 2001 г. Однако тогда реализовать полномасштабный проект форматных ТЦ, которые бы соответствовали европейским и мировым классификаторам, было почти невозможно. Сейчас, благодаря приобретенному опыту, в основном путем проб и ошибок, первопроходцы доказали, что это экономически целесообразно. За ними пошли другие. И ныне из всей коммерческой недвижимости – офисной, торговой, складской - строительство ТЦ и ТРК наиболее перспективное направление.

Окупаемость строительства торгово-развлекательных комплексов в Украине – 2-4 года (для сравнения: в Европе – до 10 лет). Сегодня в Киеве нет ни одного ТЦ, в котором были бы совершенно пустые площади. Прибыль, получаемая с квадратного метра, планируемая посещаемость, расходы на содержание торговых центров устоялись. Если и наблюдаются кое-где просчеты, связанные с неправильным подходом к функционированию данных торговых заведений, то они остаются незамеченными. Пока что данный рынок прощает любые ошибки.

Что же касается снижения арендных ставок, то специалисты пока что этого не прогнозируют. Ведь значительная часть вложенных в строительство средств не являются заемными, поэтому инвесторы имеют возможность продлевать срок окупаемости. В дальнейшем же цена будет определяться реалиями рынка. Есть очень простая формула: если в ТРК имеется 5-10% свободных торговых площадей, значит, цена верна. Если же он заполнен полностью, - цена занижена. То есть, после завершения первой фазы позиционирования и маркетинговой раскрутки центров виден баланс между его привлекательностью и покупательским спросом, арендными ставками и количеством арендаторов.

Как в наших, так и в европейских торговых центрах всегда остается несколько свободных площадок. Арендная ставка не меняется на протяжении срока контракта. Значит, владельцам ТЦ есть смысл предлагать непродолжительные контракты.

Инвесторы

Главным инвестором в крупную торговую недвижимость является украинский капитал: строительные компании, банки и т.д. Весьма интересуются нашим рынком россияне, присматриваются операторы из стран Балтии, делают пробные заходы инвесторы из Европы и Азии.

В 2003 г. в строительство ТЦ и ТРЦ инвесторы вложили не менее $100 млн. Это всего три процента от совокупного товарооборота розничной торговли столицы. По предварительным данным, в нынешнем году эта цифра как минимум удвоится. Стремительное строительство торговых центров стало отличительной особенностью Киева.

На начало нынешнего года действовали следующие ТЦ и ТРЦ: «Глобус», «Мандарин-Плаза», несколько «Квадратов», «Городок», «Украина», «Караван Мега Стор», «Европорт», «Детский мир», «Метроград», «Сириус» и другие. Открылись в этом году или откроются в будущем «Променад», «Реле-Красноармейская», «Бессарабский квартал», «Аладдин», «Магеллан», «Лыбедь-Плаза», Стадионный комплекс, Редукторный завод, привокзальные центры и т.д.

В частности, в конце лета открылась галерея подарков «Новый проезд» на Бессарабке, в подземном переходе между улицей Красноармейской, Новым проездом и Столичной площадью. Площадь «Нового проезда» - более 1000 кв.м. Управляет проектом «Галерея подарков «Новый проезд» девелоперская компания «Грин Хауз». Базовая арендная ставка - $80. Торговые площади заполнены более чем на 80%.

Из предполагаемых ТРК возьмем хотя бы торгово-развлекательный центр в рамках торгово-офисного комплекса на улице Луначарского. Ввод в эксплуатацию, по прогнозам, - 2006 г. Площадь – 25 тыс. кв. м., из них – шестиуровневая торгово-развлекательная часть, две офисные башни, четырехуровневый паркинг. Торговая часть заполнит почти всю сердцевину здания. Данный торговый центр, прежде всего, рассчитан на молодежную аудиторию. Инвестор – ТММ. Концепция разрабатывалась «Украинской Торговой Гильдией».

Строительство у Дарницкого вокзала также предполагает общественно-развлекательный центр с кинотеатром, сферой бытового обслуживания, ресторанами быстрого питания. Под торговые площади будет отведено 15 тыс. кв. м. Строить будут по проекту архитектурной мастерской Бабушкина, на кредитные деньги и средства «Укрзалізниці».

ТРЦ возле станции метро «Харьковская» - на пересечении проспекта Бажана и ул. Ревуцкого. Инвестор – компания «XXI век». Центр планируется открыть к концу 2006 года. Станция метро в данном случае является стратегической транспортной развязкой на левом берегу. Там большой трафик покупателей. А строительство ТРК дополнит уже сложившуюся структуру: строительный рынок, боулинг-клуб «Максимум», мини- и супермаркеты. Компания «XXI век» создана в 1995 г. Владеет сетью торговых центров «Квадрат», ресторанов быстрого питания «Швыдко», ресторанов «XXI век».

ЧП «ВКФ «МАВА» планирует построить ТЦ на территории редукторного завода. Проект архитектурной мастерской «Ю.Лисицкий». Общая площадь комплекса 47 тыс. кв.м. Здание будет состоять из четырех уровней. Концепцию реконструкции разработала консалтинговая компания «Real Estate Solutions».

Реконструкция вещевого рынка «Троещина» - инвестор ООО «Рынок-1». На первом этапе планируется инвестировать 50 млн. грн. Будет построен 3-этажный торговый комплекс общей площадью 43,4 тыс. кв. м. Проект разработан архитектурной мастерской «С.Бабушкин».

Научно-производственная фирма «РЕЛЕ» стала победителем тендера на инвестирование строительства ТРЦ на Харьковском шоссе. Общая стоимость проекта 34 млн. грн.

«За» и «против»

Что же касается механизмов увеличения притока капиталовложений, то, как считает президент «Украинской Торговой Гильдии» Вадим Непоседов, в их пользу сыграли бы институт совместного инвестирования, инвестиционные фонды, удешевление кредитов. Западному инвестору пока что интересен лишь Киев и города-миллионики. Кстати сказать, если рейтинг инвестиционной привлекательности России в торговлю, по оценкам компании A.T.Kearney, признан как «вкладывать интенсивно», то Украина в данном рейтинге вовсе не участвовала.

Залог же дальнейшего успеха – открытость и прозрачность властей в работе с инвесторами. Хотя за три года работы в данном бизнесе его игроки уже научились обходить сложные моменты. Что же касается строительно-архитектурных норм, то определенные компенсаторные нормы способны снизить противоречия между проектом и требованиями.

Весьма важный вопрос, сдерживающий приход инвестиций, - земля. В Украине немало людей, желающих вложить средства в строительство ТЦ и ТРК, но получить участок проблематично. Специалисты считают, что выставленные земельные лоты упростили бы дело. Ведь в том же Киеве есть немало участков, предназначение которых непонятно, а на вторичном рынке фигурируют те, что были выделены под другие проекты.

Арендаторы

Среди арендаторов можно условно выделить три категории: франчайзеры, частные предприниматели с собственной сетью, частные предприниматели, которые только начали переходить к цивилизованным формам торговли. Все три категории актуальны, ни одна из них не имеет тенденции к сокращению. А вот требования к арендуемому помещению они предъявляют разные. Первых интересует помещение под отделку, вторые при отделке выдвигают некоторые пожелания, третьи – все работы предоставляют владельцу. Тем не менее, именно они обеспечивают 70% покупателей. У них идет финансовое развитие, а значит, дать место этой категории – весьма перспективное направление.

Власти

По мнению участников рынка, в данный момент взаимоотношения властных структур и предпринимателей, работающих в сфере торговой недвижимости, можно охарактеризовать как паритетные. Способствовали этому столкновение интересов большого капитала и сильной власти. Ведь ТЦ – самая крупная форма торговли в городской жизни, а значит, и в капитальном строительстве. Поскольку на его строительство деньги выделяют крупные финансовые структуры, чиновники стараются максимально аккуратно относиться к решениям по данным проектам. А вот что сдерживает девелоперов и инвесторов, так это устаревшая нормативная база, в частности, строительные и противопожарные нормы. Сложности возникают и с привлечением иностранных проектных организаций – у нас не европейские системы стандартов.

Консультанты

Для Киева очень важен западный опыт и в проектировании, и в строительстве. Это и скорость, и качество, и технологии. Мы же скованы тем, что можем работать только с отечественными специалистами. Обычно ныне инвесторы для реализации своих замыслов обращаются в архитектурные организации. Но архитектор не всегда точно понимает бизнес-назначение данного здания. Если же приходится проводить перепроектирование, это выливается в ощутимые дополнительные суммы.

Впрочем, в консалтинговых компаниях отмечают, что в нынешнем году порядка 90% инвесторов обращаются за консультацией не только при организации строительства, но и самого бизнеса. В будущем будет происходить ранжирование рынка консалтинговых услуг. В любом случае, компаниям выгоднее обращаться за внешними консультациями, чем создавать собственные консультационные центры. Ведь методологией создания ТЦ в нашей стране владеет ограниченное количество людей. Западные методологии построены на исследованиях, которые в Украине еще не проводились. Поэтому реально выполнить данную работу может только отечественный специалист. Можно провести исследования, но важно еще сделать правильные выводы. А для этого требуется высококвалифицированный специалист, который станет посредником между всеми игроками.

Строители

На рынке строительства коммерческой недвижимости работает много компаний, среди которых ХК «Киевгорстрой», АО «Украинская строительная компания», НСМ-group, МСD, ООО «Архибуд», компания «Киев-Донбасс» и многие другие.

Скорость окупаемости часто достигается за счет применения быстровозводимых конструкций. В частности, по такой технологии построены «Билла», «Амстор», «Зоряный» и др. Сборкой таких зданий занимаются компании «Линдаб», «Фастех», «Киевстальконструкция», «К.Т.Ц,», «Гроган Днепр».

Прогноз

Ныне посещаемость ТЦ и ТРК в Киеве решается за счет общего роста доходов населения. А вот в дальнейшем возможно привлечение туристов, как и во всех развитых странах. Например, в Будапеште на полтора миллиона жителей приходится до 2 млн. туристов. Пока что у нас туриндустрия находится в зачаточном состоянии. А значит, развитие ТЦ и ТРК может простимулировать косвенно и развитие гостиничных услуг, и другие сферы.

Мария Грималюк







Статьи по теме:

Оставить комментарий