Торговые центры: плата за вход

Торговые центры: плата за входНевероятно, но факт - арендатор отказывается от помещения в торговом центре не всегда из-за завышенной ставки аренды. Ему не хватает денег для открытия магазина, если авансовые платежи, которые вносит предприниматель при заключении договора аренды, редко превышают $200–300 за кв. м, то на открытие приходится потратить $500–3000 НА КВ. М.

Простому магазину одежды где-нибудь на улице вполне достаточно стандартных витрин, потолков «Армстронг», минимума подведенных коммуникаций и дешевого торгового оборудования. Основной частью затрат для него станет закупка коллекции. Однако в солидном торговом центре такой номер не пройдет. Открытие магазина повседневной одежды обойдется в $1000–1500 за кв. м, включая товарный запас. Стоимость открытия ресторана на фуд-корте может достигать $3000 на кв. м — из-за большого количества сложного технологического оборудования. Так что создание магазина площадью 100 кв. м в торговом центре редко обходится дешевле $100 000, а ресторана быстрого питания площадью 100 кв. м — дешевле $300 000. И все равно эта сумма в результате оказывается меньше, чем открытие магазина в новом отдельном помещении. Сэкономить удается благодаря тому, что помещение в торговом центре предоставляется с черновой отделкой и выводами к основным инженерным системам, там работают службы охраны и уборки. А если вписаться в рекламную кампанию центра и организовать акции совместно с другими арендаторами, то можно уменьшить и затраты на рекламу.

НАГРЕТОЕ МЕСТО
Многие компании уже имеют опыт въезда в помещения, которые до них занимал другой арендатор. Обычному предпринимателю вполне подойдет доставшийся в наследство пол. Но несмотря на имеющуюся в б/у помещениях электропроводку и сантехнику, далеко не всегда въезд «на готовенькое» оказывается дешевле. Сети, трепетно относящиеся к фирменному стилю, почти всю оставшуюся от прежнего владельца отделку уберут и сделают свою «с нуля». Да и сами прежние арендаторы порой стараются вывезти из секции максимум возможного — даже сбивают плитку. Еще больше проблем возникает с инженерными коммуникациями. Хорошо, если у администрации торгового центра или прежнего арендатора удается заранее получить документацию на установленное оборудование, чтобы понять, насколько, например, система вентиляции соответствует стандартам сети. Иначе приходится принимать решение «вслепую», а потом тратить огромные деньги на переустановку. Иногда арендаторам, чувствительным к электропотреблению или режиму вентиляции, приходится полностью переделывать инженерные системы в уже работающем торговом центре. «Если до нас в помещении находился ресторан быстрого питания, то, конечно, въехать будет дешевле, однако системы вентиляции придется переделывать в соответствии со стандартами расположения и работы нашего технологического оборудования», — отмечает менеджер по развитию сети «Ростик'с» Денис Поляков. В общем случае магазину одежды дешевле въехать в помещение, где работал магазин одежды, аптеке — туда, где была аптека. А вот адаптировать помещения, где торговали непродовольственными товарами, под торговлю продовольственными или ресторан выйдет недешево. Въезжающему предпринимателю многие ремонтные работы, особенно шумные и пыльные, а тем более вывоз мусора и завоз оборудования и стройматериалов придется производить ночами, с соответствующим удорожанием услуг строителей. В приличную сумму может обойтись перенос перегородок. Например, в торговом центре «Парк Хаус» арендатору безвозмездно предоставили витрины, однако когда он решил расширить помещение, затраты в размере нескольких тысяч долларов легли уже на него.

Впрочем, переезд в помещение, где раньше работал другой арендатор, — это и повод сэкономить. Арендатор с хорошей репутацией или финансовыми показателями вполне может потребовать у управляющего скидку за так называемые неотделимые улучшения в виде частичной компенсации отделки. Например, сеть «Мир» часто получает компенсацию неотделимых улучшений в счет арендной платы в размере $50–200 за кв. м. В некоторых торговых центрах арендаторам компенсируют $10 за кв. м.

Полки НЕ ждут
Впрочем, «сесть» в функционирующий торговый центр по-прежнему трудно. Несмотря на то, что открывается их не так много, как хотелось бы, торговым сетям довольно часто приходиться въезжать в совершенно новое помещение. В этом случае расходы состоят из пяти крупных частей: закупки товара, оборудования, отделки помещения, рекламы и оплаты специалистов.

Основной статьей затрат является закупка и завоз товара. Магазины Sela тратят на это примерно $500 на кв. м. В магазинах «Мир» товары стоят в три раза дороже, чем, скажем, строительно-отделочные работы. Однако если магазин открывает франчайзи, головная компания может пойти навстречу и предоставить отсрочку платежа. Так, например, делают Adidas и Sela. Российским представительствам международных компаний приходится завозить коллекции из-за рубежа, на что необходимо дополнительное время и расходы на таможенное оформление или работу с транспортной компанией, занимающейся импортными операциями. Впрочем, многие компании не включают эти расходы в смету на открытие магазина, поскольку вопрос закупки товара курирует не служба развития сети, а непосредственно торговые подразделения. Кроме того, в отличие от оборудования или отделки, товар не имеет срока амортизации.

СТЕНКА НА СТЕНКУ
Следующей по значимости статьей затрат являются строительно-монтажные работы, проще говоря — ремонт помещения. В помещении, которое состоит из бетонных стен, потолков да вводов-выводов, нужно установить полы, потолки, витрины, системы кондиционирования и вентиляции, электропроводку, стены и архитектурные элементы, оформленные в фирменном стиле. У магазина Sela совокупные расходы на ремонт составляют от $100 до $150 на кв. м, у сети «Мир» — $200, а у «Ростик'с» — достигают $800. Впрочем, все зависит и от выбранного подрядчика. «Ростик'с», например, удается иногда снизить стоимость работ до $500 на кв. м и даже более.

Способы выбора подрядчиков существуют самые разные. Так, «Мир», открывающий магазины площадью 1500–2000 кв. м, постоянно работает с пятью подрядчиками. Среди них на каждый новый магазин компания проводит тендер. «Практика показала, что с новой компанией слишком долго приходится согласовывать объемы, расценки, требования к качеству и порядок работы, и слишком дорого обходятся допускаемые ею ошибки, — делится опытом директор по развитию сети »Мир« Андрей Ярошенко. — Постоянные подрядчики уже знают все требования и нюансы». Проводит тендеры среди подрядчиков и «Ростик'с». «К участию в тендере мы привлекаем средние по размеру компании, которые стабильно работают на рынке, в том числе местные», — рассказывает Денис Поляков. Небольшие магазины могут привлекать для работы и частные бригады, вплоть до гастарбайтеров. Главное, чтобы они не занимались строительными работами, на которые требуются лицензии. Многие быстро растущие сети для минимизации затрат имеют в своем составе «летучие» ремонтно-строительные бригады. Возможен и вариант, когда чистовую отделку и монтаж инженерных систем для арендатора выполняет строительная компания девелопера по его техническому заданию, нужно только заранее договориться.

Цена отделки зависит и от типа арендатора. Так, у детского развлекательного центра Crazy Park до 50% сметы уходит на создание системы кондиционирования и вентиляции. Это связано со спецификой бизнеса — помещения, где проводят время дети, требуют особенного микроклимата и интенсивного воздухообмена. «Торговый центр вряд ли пойдет на создание дорогостоящей системы вентиляции для вас за свой счет, — отмечает председатель совета директоров Crazy Park Евгений Малыгин. — Он лишь предоставляет вводы-выводы, а все остальное ложится на арендатора». Установка вентиляции в ресторанах «Ростик'с» тоже обходится дорого, поскольку там необходимо ставить жироуловители. Впрочем, небольшим арендаторам торговый центр вполне может предоставлять секции с уже готовой централизованной системой вентиляции, требуя за нее некоторую компенсацию, как и за единую систему пожаротушения.

ДОКУМЕНТЫ НА СТОЛ
Крупные арендаторы могут уменьшить свои затраты на ремонт, заранее предоставив проекты и технические задания девелоперу торгового центра. В этом случае документация арендатора будет учтена в общей документации торгового центра, пройдет согласования в ее составе, а значит, самому арендатору потребуется уже меньше согласований, да и проемы, колонны, вводы-выводы он получит там, где надо, а не «где получилось», что существенно сократит затраты на установку инженерных систем и оборудования. «Мир», например, во всех своих магазинах устанавливает спутниковую антенну для демонстрации работы телевизионной техники, а, следовательно, требует места на кровле, где эта антенна будет прикреплена. Да и обычному арендатору, как отмечает Филипп Капчиц, генеральный директор санкт-петербургского представительства Sela, выгоднее начать работу с торговым центром как можно раньше, до того, как он будет построен.

Управляющая компания при заключении с арендатором договора сама потребует предоставить дизайн-макет и чертежи, а возможно, и часть проектно-сметной документации. Но тогда будет уже слишком поздно пытаться вносить какие-то изменения в проект центра. Управляющему документы нужны для того, чтобы убедиться, что уровень оформления используемых материалов и отделки соответствует уровню торгового центра, материалы безопасны для покупателей и отвечают противопожарным и санитарным нормам. В некоторых торговых центрах, например, нельзя красить стены глянцевой краской, класть на пол линолеум или ковролин. На разработку проектной документации может уйти от $20 до $50 за кв. м. У крупных сетей в штате есть свои специалисты, однако не все они имеют необходимые лицензии. Привлекать внешних разработчиков многим сетям приходится и из-за очень высоких темпов роста, когда штатные сотрудники уже не справляются.

ДЕЛЕГАЦИЯ С ПРИЛАВКОМ
Все больших средств требует закупка торгового оборудования и его монтаж. Это связано с тем, что арендаторы используют все более качественную автоматику и для наладки уникального оборудования специалистов часто приглашают из-за рубежа. Поездка представителя столичной фирмы в Хабаровск тоже стоит дорого. Есть такое оборудование, например дорожки для боулинга, которое могут установить только московские специалисты, и их не так много — 3–4 компании. Все больше ритейлеров закупают оборудование только у сертифицированных поставщиков, зачастую зарубежных. Например, во всех магазинах Не de Bote — от Петербурга до Владивостока — установлены системы защиты от краж исключительно компании Certus.

Закупка и монтаж торгового оборудования для магазинов непродовольственных товаров обходится сегодня в $100–150 за кв. м, осветительного — в $30–60,  систем безопасности и защиты от краж — в $20–40. Оборудование одной кассы стоит $1000–2000. У ресторанов львиная доля средств уходит на технологическое оборудование, поэтому, например, у «Ростик'с» при открытии точки в торговом центре 40–45% общей суммы затрат приходится на оборудование, значительная часть которого доставляется из США. Магазины бытовой техники «Мир» заказывают торговое оборудование у нескольких российских и немецких производителей, которые фурами везут его к магазину. Монтаж большинства видов оборудования осуществляется специалистами производителей. Например, поставщик светового оборудования высылает с товаром своего представителя для монтажа, поставщик систем безопасности — своего. Их проезд и проживание включаются в смету. И если окажется, что к приезду монтажников не готов, например, потолок или электропроводка, предпринимателю или торговой сети придется оплачивать дополнительные командировочные из своего кармана. «Чем дальше от головного офиса находится арендуемое помещение, тем дороже открытие», — резюмирует Филипп Капчиц.

ГРУППА ПРИКРЫТИЯ
При открытии магазина нельзя забывать и о таких несущественных по сумме, но важных расходах, как оплата услуг агентств по подбору персонала, привлечение ЧОП для охраны арендуемого помещения, заключение договора страхования (в том числе - страхование склада и товара на нем), оформление отдельного юридического лица или филиала. Также потребуются средства на получение разрешений от СЭС, пожарной охраны, регистрацию кассового аппарата, а в некоторых регионах — и получение разрешения на торговлю. Администрация ТЦ может помочь сократить количество согласований. Так, например, в торговом центре к моменту отделки помещения уже согласована централизованная система пожарной защиты, и дополнительных согласований арендатору не потребуется. Правда, продуктовым магазинам и ресторанам придется отдельно получать разрешения от СЭС.

В зависимости от политики компании значительные средства могут быть потрачены на рекламу открывающегося магазина или ресторана, выкуп рекламных площадей на фасаде и внутри торгового центра. Кроме того, потребуется взнос на рекламную кампанию в честь открытия самого ТЦ — $10– 20 за кв. м. Изготовление красивой вывески, например, магазину Sela обходится в $5000. Франчайзи, открывающему магазин известной сети, придется вложить еще больше средств в оформление помещения в едином корпоративном стиле. На этом здесь не сэкономишь.

Александр Пыпин







Статьи по теме:

Оставить комментарий