Соотношение основных методов оценки недвижимости

оценкаНи один из трех основных методов (моделей), обычно применяемых при оценке стоимости недвижимости, полностью не отражает распределения спроса и предложения, но все они требуют наличия рыночной информации. Метод сравнения продаж исходит из реальных цен продаж аналогичных объектов недвижимости, когда пересекаются кривые спроса и предложения.

Сделки, совершенные на открытом рынке в условиях конкуренции, когда покупатели и продавцы хорошо информированы и не зависимы друг от друга, являются хорошим ориентиром той цены, за которую аналогичный объект недвижимости можно было бы продать. Внесение поправок в цены продаж сравниваемых объектов недвижимости обеспечивает учет различий между ними. Цены продаж аналогов с внесенными поправками будут отражать ту цену, за которую был бы продан оцениваемый объект недвижимости при типичных рыночных условиях. Они учитывают взаимодействие и баланс спроса и предложения.

В затратных моделях акцент ставится на предложении рынка. С их помощью выявляют цены, по которым, с точки зрения застройщика, на рынке можно предложить новые сооружения, обладающие определенными характеристиками. Возможности использования данных о затратах при оценке рыночной стоимости зависят от принятых допущений и наличия информации о спросе.

Если оцениваемый объект недвижимости построен недавно, а аналогичный ему объект построен и продан по цене близкой к затратам на строительство, то вполне резонно предположить, что и на объект данного типа есть спрос при цене, равной затратам на его сооружение. В затраты на замену давно построенной недвижимости необходимо вносить поправки на физический износ, функциональное и экономическое устаревание. Поправки на устаревание — это поправки на спрос рынка, поскольку функциональное и экономическое старение отражают изменения, произошедшие на рынке данного товара, а физический износ — изменение его качества и полезности.

Модели капитализации дохода характеризуют спрос рынка. Спрос инвесторов на объекты недвижимости того или иного типа зависит от величины дохода и связанной с ней нормы прибыли на вложенный капитал. Это не значит, что предложение не играет здесь никакой роли. Наряду с оценкой будущего дохода, производится еще и расчет текущей ставки дисконта, что подразумевает анализ предложения. В зависимости от целей оценки и имеющейся информации каждый из трех методов оценки применим в большей или меньшей степени, и дает более или менее достоверный результат. Эти различия должны учитываться при сведении полученных этими методами выводов в единую интегральную оценку объекта недвижимости.







Статьи по теме:

Оставить комментарий