Согласование полученных результатов оценки

результаты оценкиПри индивидуальной оценке рекомендуется для любого объекта применять все три основных метода оценки. Отказ от применения любого из них требует специального обоснования оценщиком.
На развитых рынках, близких к равновесию спроса и предложения, все три значения оценок, полученные разными методами должны быть близки друг к другу. На таких рынках близость полученных оценок служит косвенным подтверждением их правильности и достоверности. Но в условиях неразвитых и/или несбалансированных рынков недвижимости, которые характерны для современной России, оценки, полученные разными методами, могут значительно отличаться друг от друга. Но в результате должна быть получена единая оценка объекта.

Финальная стадия оценки предполагает принятие решения в отношении расхождений в результатах трех разных подходов.

Обычно выполнение этой задачи включает в себя:

- указание величин стоимости объекта, рассчитанных при использовании каждого из трех подходов;
- краткое описание порядка выполнения расчетов, количества и качества использованной информации, принятых допущений и ограничений и их соответствия типичным рыночным условиям;
- установление относительной силы и слабости каждого из использованных подходов применительно к данному типу недвижимости и к конкретному объекту;
- вынесение на этой основе суждения в отношении того, какой вес следует придать результату каждого из использованных подходов.

При этом, как правило, не выводится среднее арифметическое из трех результатов оценки и не выбирается один из них как окончательный (это допустимые, но редкие частные случаи общей модели согласования оценок тремя методами). Обычно по этой модели окончательная величина оценки выбирается где-то между ними.

В целом, наилучшее приближение к условиям несбалансированного рынка дает метод сравнения продаж, поскольку в используемой им информации автоматически учитывается баланс спроса и предложения на объекты, аналогичные оцениваемому объекту, а также вся совокупность факторов, влияющих на их рыночные цены. Если для его применения есть достаточное количество достоверной информации, и рынок купли-продажи развит сильнее, чем рынок аренды (например, как для рынка квартир в Москве), то ему следует отдавать предпочтение перед другими методами.

Для тех типов объектов, где преобладает рынок аренды (например, склады в Москве), и имеется соответствующая информация по аренде, а по купле-продаже она ограничена, наибольший вес следует давать методу капитализации дохода (в любой его реализации). В этих двух случаях, при отсутствии (как в Москве) развитого рынка земли и при типичной для современной России несбалансированности спроса и предложения недвижимости, затратному методу целесообразно придавать невысокий вес.

Если же рынок данного типа объектов не развит ни по купле-продаже, ни по аренде, и соответствующая рыночная информация почти недоступна, то по необходимости большой вес получает затратный метод, а два других имеют меньшие веса. Но при этом следует понимать, что полученная оценка может и не соответствовать платежеспособному спросу, и цена сделки на рынке может существенно отличаться от полученной затратным методом оценки.

Вообще говоря, чем сильнее развит рынок, выше его стабильность и сбалансированность, тем цена сделки будет ближе к рыночной стоимости объекта. Например, в 1997 г, на квартирном рынке Москвы цены сделок, как правило (в 90% случаев), не отклонялись от рыночной стоимости квартир более чем на 10%, а в половине случаев такие отклонения не превышали 5%. Для офисов такие отклонения оцениваются нами уже в 20 и 10%, а для производственных помещений и зданий в Подмосковье — в 50 (в 1,5 раза) и 20%, соответственно. В условиях кризиса осенью 1998 г. когда рынок стал нестабильным, подобные отклонения цен сделок от рыночной стоимости объектов увеличились примерно вдвое.







Статьи по теме:

Оставить комментарий