Соблазнительная шаговая доступность (street-retail)

street retailСамыми непотопляемыми из всей коммерческой недвижимости оказались заведения класса street-retail, то есть отдельностоящие или занимающие цокольные этажи жилых домов магазины и магазинчики. Привычка человека забегать в попутный магазинчик даже в кризисные времена остается непреодолимой.

Ограниченность предложения – основная беда сегмента street-retail. Строительный бум ограничивается преимущественно крупными офисными и торговыми центрами. А вот новые предложения в сегменте шаговых точек, изредка появляются лишь на вторичном рынке, особенно в пределах центральной части мегаполиса. Даже в разгар кризиса пустовали преимущественно самые неудачные по расположению и качеству площадки.

Объекты удачного расположения всегда ценились, а уж в историческом центре и подавно. Хотя кризис вызвал падение цены, оно не настолько существенно по сравнению с резким удешевлением площадей деловых и торговых центров. Наиболее востребованными в центре остаются магазины ценой до $ 5 миллионов, размещенные в местах наибольшего трафика и гарантирующие соответственно высокий оборот. Среди арендаторов развернулась нешуточная борьба за особо привлекательные объекты.

После принятия закона об изгнании игорных залов и казино свободными оказалось свыше 70 тысяч объектов по всей Москве с общей площадью свыше 400 тысяч кв. м. Игорный бизнес не скупился на арендную плату. Многие собственники предпочли вместо снижения цен придержать площади, надеясь на лучшие времена. Кризис способствовал изменению правил и приведению запросов владельцев и клиентов в равновесие. Это привело оживлению рынка аренды недвижимости. Наиболее активно развиваются недорогие продуктовые магазины, стоковые торговые точки, торговцы одеждой и обувью в средней ценовой шкале. Сделки купли-продажи преимущественно проходят как приобретение арендуемых объектов. При этом запрашиваемый срок окупаемости имеет стойкую тенденцию к снижению и колеблется на уровне восьми - десяти лет.

Из-за невероятного разнообразия факторов ценообразования, в этом сегменте рынка разброс цены невообразим. Качество ремонта, близость коммуникаций, местоположение объекта и его районирование, делает цены несопоставимыми. Можно найти единичные предложения от $ 40 – 100 тысяч за небольшую окраинную точку, требующую ремонта, без парковки и со срочной продажей. Очень мало вариантов и в диапазоне до $ 200 тысяч. В пределах Садового кольца стоимость небольшого объекта не будет ниже $ 600 – 700 тысяч. Магазин размеров до пятисот кв. м в среднем тянет на сумму в $ 2 – 3 миллиона.

Минимальные арендные ставки начинаются от 40 – 60 тысяч рублей/месяц («Тушино»). На Арбате за квадратный метр магазина можно выложить до четырех тысяч долларов.

Первым ощутив на себе дыхание кризиса, street-retail первым начал восстановление позиций. Уже к концу года прогнозируется значительное подорожание объектов этого формата, связанное с уменьшением предложений. Предполагается возврат цен к докризисному уровню, правда, если не проявится негатив в экономике. Качественные помещения с удобным расположением и гарантированной проходимостью будут пользоваться высоким спросом. Однако неликвидные объекты останутся не у дел. Взыскательность и избирательность спроса весьма выросла.







Статьи по теме:

Оставить комментарий