Сбор, анализ и подготовка исходных данных при оценке

оценка недвижимостиВ последние годы квартирный рынок в Москве можно считать сформировавшимся, но он остается весьма динамичным. Рыночные стоимости квартир довольно существенно изменяются со временем. Поэтому любая методика для поддержания (актуальности требует частого обновления. В нашем случае оно обеспечивается ежемесячно.

Реально это возможно, если в качестве исходной информации для многопараметрического статистического анализа на компьютере используются готовые массивы информации. В нашем случае используется актуальная база данных заявок на продажу квартир, эксплуатируемая посредническим квартирным блоком крупной риэлторской фирмы, в которую в 1998 г. ежемесячно поступало около 25000 (и более) заявок на продажу квартир, актуальных в этом месяце. А с 1999 г. использовалась коммерческая база данных, которая продана ряду риэлторских фирм и постоянно обновляется ее владельцем. В ней за месяц накапливалось примерно 50-60 тысяч заявок на продажу московских квартир.

Однако такая «не специальная» исходная информация не вполне отвечает требованиям дальнейшей статистической обработки. В ней содержатся лишние данные о некоторых квартирах в Подмосковье или о квартирах, продаваемых с условием пожизненного проживания, а также квартиры без указания цен или некоторых наиболее важных параметров (площадь, расположение). Такие «плохие» заявки (квартиры) выявляются и удаляются из выборки до начала анализа. Для уменьшения влияния на модель случайных «выбросов» из выборки удаляются самые дешевые и сами дорогие (в расчете на 1 кв.м) квартиры: например, по 1% квартир с каждого края. Как правило, удаляемые при этом квартиры — нетиповые, и реальная оценка для них обеспечивается за счет дополнительных «экспертных» параметров. Поэтому в статистическом анализе учитывать их нецелесообразно.

Серьезная техническая проблема — это различие форматов представления информации в базе данных о квартирах и в используемом пакете прикладных программ для статистического анализа.

Например, в исходном файле наличие лифта отражается знаком «+», а его отсутствие — знаком «-». А для обработки статистическим пакетом записывается соответственно «1» или «О». Аналогично, в числовой форме кодируются и другие качественные показатели (количественные показатели типа площадей квартиры или кухни, первоначально выраженные в числовой форме, на этом этапе могут оставаться без изменения). Для решения проблемы перекодирования исходной информации разработана и применяется специальная программа переформатирования данных выборки квартир из базы данных в формат, пригодный для обработки статистическим пакетом (в некоторых более новых и дорогих статистических пакетах это можно сделать средствами самого пакета).

В результате такой предварительной подготовки формируется совокупность данных, пригодная для дальнейшего статистического регрессионного анализа.

Cпециальные здания и сооружения — административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т. д.;
Инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж и т. д.

Каждую из этих групп можно разбить на подгруппы на основе дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Искусственные объекты называются недвижимостью по закону, однако данная категория объектов опирается на недвижимость по природе.

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относиться к незаконченным объектам строительства («незавершенка»).

К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают: консервацию и полное прекращение строительства. Решение о прекращении строительства принимает застройщик. В решении указываются причины консервации или полного прекращения строительства.

В случае консервации определяются срок, на который консервируется (временно прекращается) строительство, условия консервации, наименование организации, на которую возлагаются подготовка стройки к консервации, ответственность за сохранность построенных объектов.

Если же строительство прекращено полностью, то определяется порядок ликвидации и использования уже построенных объектов или их частей, смонтированных конструкций и оборудования, реализации завезенных на стройку материальных ценностей.

В Санкт-Петербурге установлен порядок подготовки и выдачи паспорта объекта незавершенного строительства, представляющий собой документ, содержащий описание и исчерпывающий объем информации по объекту.

Покупатели коммерческой недвижимости приобретают их с целью получения дохода либо для развития бизнеса и дальнейшей работы на покупаемом объекте.

Представители первой группы придерживаются четкого правила: покупать только тот объект, который способен приносить ежемесячные доход в 3% от вложенных средств и, следовательно, окупается не позднее чем через три года. Менее доходные объекты недвижимости могут интересовать покупателей, нацеленных на приобретение объектов для соответствующей деятельности. Для таких покупателей возможен срок окупаемости и 4, и 5 лет, в соответствии с инвестиционным бизнес-проектом.







Статьи по теме:

Оставить комментарий