Рыночная стоимость объекта недвижимости

рыночная стоимость недвижимостиНаиболее фундаментальным является понятие «рыночная стоимость», которое определяется на наиболее высоком уровне: в Федеральном законе и в Московском законе об оценочной деятельности.

По Федеральному закону под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме1.

Московский Закон содержит аналогичную формулировку: «Для целей настоящего Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть продан на основании сделки в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- продавец не обязан продавать объект оценки, а покупатель не обязан приобретать;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на продажу в форме публичной оферты;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, не определен конкретный вид стоимости объекта, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Указанное правило подлежит применению и в случае использования для совершения сделки терминов, определяющих аналогичный по содержанию вид стоимости объекта оценки, прямо не предусмотренный настоящим Законом и (или) актами законодательства Российской Федерации, в том числе терминов «действительная стоимость», «эквивалентная стоимость» или иных, содержание которых удовлетворяет критериям признания стоимости рыночной в соответствии с настоящей статьей.»

Определение этого ключевого понятия дается также в ГОСТе России по терминологии оценки:
«Рыночная стоимость имущества - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

Примечание. Рыночная стоимость имущества может быть определена при наличии следующих условий:
- рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;
- покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов — увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;
- имущество обращается или продается за разумный интервал времени, обеспечивающий его доступность всем потенциальным покупателям;
- оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые условия, принятые на рынке».

Применительно к специфике оценки недвижимости к этому времени, насколько нам известно, специальные термины на государственном уровне не определялись. Для Москвы часть таких терминов определена во Временных Правилах. Эти термины более детально рассмотрены и определены в вышедшем в 1998 г. стандарте Российского Общества Оценщиков (РОО) по оценке недвижимости. Приведенные там определения имеют обязательный характер только для членов РОО, но на наш взгляд, они заслуживают особого внимания как наиболее подробные и современные. Во многих случаях они раскрывают и существенно конкретизируют более общие и абстрактные определения оценочных терминов, приведенные в рассмотренных нами выше Законах, Временных Правилах и ГОСТе.

Понятие рыночной стоимости недвижимости — для нас ключевое, и мы рассмотрим его более подробно. Упомянутый стандарт РОО дает ему соответствующее определение, уточняющее содержание приведенных выше нормативных определений рыночной стоимости. Рассмотрим это определение.

Рыночная стоимость — это оцениваемая сумма, за которую недвижимость следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.







Статьи по теме:

Оставить комментарий