Рынок коммерческой недвижимости Москвы конца 90х (часть 2)

коммерческая недвижимость МосквыК 1997 г. в результате завершения первого (чекового) этапа приватизации и продолжающейся «денежной» приватизации большая часть государственного имущества перешла в собственность вновь образованных акционерных обществ и товариществ. Общая стоимость приватизированного имущества в России оценивалась примерно в 1,5 триллиона рублей в ценах 1990 года. При этом реальную ценность во многих случаях имела лишь недвижимость (здания, сооружения и земля), а устаревшее оборудование требовало замены и имело минимальную рыночную стоимость.

Большинство предприятий в условиях рынка нуждается в существенной модернизации, для которой необходимы значительные средства. Первоначально предполагалось, что они будут привлекаться новыми собственника через рынок ценных бумаг. Однако практика показала, что этот путь для многих предприятий оказался нереальным. Рынок акций развивался очень медленно. Предприятия часто не могли выпустить и разместить свои акции, чтобы привлечь дополнительные средства для развития производства. Ситуация усугубилась после известных скандалов с акциями АО «МММ» и другими аналогичными компаниями, а в августе 1998 г. — и с государственными ценными бумагами. В сложившихся условиях гораздо реальнее было (и остается) получить банковский кредит под залог недвижимости, либо продать часть объектов, ставших избыточными в результате модернизации. А для текущего поддержания жизнеспособности предприятия и повышения доходов акционеров с успехом может использоваться сдача недвижимости в аренду, что часто и наблюдается на практике.

Пройдя через приватизацию, либо выкупив у государства арендованное имущество, негосударственные предприятия уже могут самостоятельно распоряжаться принадлежащей им недвижимостью. Введенные при приватизации ограничения по ее использованию, как правило, устанавливались на сроки от одного до трех лет. Во многих случаях эти сроки к 1998 г. уже истекли или заканчивались, что также способствовало развитию этого рынка.

Однако использование возможностей рынка купли-продажи нежилых помещений представляло для большинства российских предприятий очень сложило и почти неразрешимую собственными силами задачу. Нормативная база для таких операций сложна и еще не вполне сформировалась. В отличие от рынка жилья, процедуры оформления сделок с нежилыми помещениями объективно сложнее и были недостаточно отработаны. Но постепенно положение улучшалось. К августу 1996 г. в Москве уже работали соответствующие государственные структуры, осуществлялось ведение реестра собственности на здания и нежилые помещения, запись в котором временно заменяла требуемую Гражданским кодексом и Законом государственную регистрацию сделки с недвижимостью органами юстиции. А новая система регистрации в соответствии с этими требованиями должна была начать работать в 2000 г.

Как правило, перед руководством предприятия, выходящего на рынок недвижимости, стоят следующие проблемы:
- оценка недвижимости предприятия и возможностей ее использования с целью привлечения денежных средств на развитие бизнеса;
- подготовка необходимых документов, подтверждающих права предприятия на распоряжение недвижимостью;
- подготовка коммерческого предложения или бизнес-плана;
- реклама и поиск партнеров, оценка их надежности;
- защита от возможных посягательств со стороны преступных группировок;
- установление плодотворных контактов с государственными структурами, контролирующими подобные сделки;
- проведение переговоров и согласование условий сделки;
- оформление всей необходимой документации по сделке и ее регистрация в установленном порядке;
- контроль реализации сделки и обеспечение выполнения условий сделки.

Подобные сложные проблемы стоят и перед покупателями (арендаторами) недвижимости (проверка документации, подготовка сделок и так далее).

Качественное, быстрое и эффективное решение этих проблем могут обеспечить только квалифицированные специалисты. Такие специалисты обычно отсутствуют, как в штате предприятия-продавца, так и в штате покупателя. А их прием на работу ради одной сделки обычно не целесообразен. Подобные работы эффективнее выполняются специализированными риэлторскими фирмами.

Опыт подготовки и заключения подобных сделок в России пока незначителен и известен только узкому кругу специалистов. Без их участия грамотное заключение таких сделок практически невозможно. Но это еще не было осознано многими руководителями предприятий, которые пытались действовать собственными силами. Из-за недостатка профессионализма огромные возможности рынка недвижимости приватизированных предприятий использовались крайне мало.

Отчасти такая позиция руководителей предприятий объяснялась объективными трудностями поиска и выбора надежной риэлторской фирмы-посредника. Но решение этой проблемы, по крайней мере, в Москве, к концу века существенно облегчилось.

С нежилыми помещениями и зданиями в 1995-96 гг. профессионально работало незначительное число риэлторских фирм; намного меньше, чем с квартирами. С 1995 г. в Москве было введено лицензирование деятельности (в том числе посреднической) при совершении сделок купли-продажи и по аренде нежилых помещений. А с 1999 г. в Москве введено лицензирование и оценочной деятельности (в том числе по недвижимости). Многие наиболее надежные и квалифицированные фирмы, работающие на этом рынке, получили соответствующие лицензии, а их специалисты после сдачи довольно сложных экзаменов — лицензионные карточки или свидетельства на право осуществления соответствующей деятельности.

Московское Правительство предполагает во взаимодействии с этими фирмами организовать и контролировать цивилизованный рынок нежилых помещений. Наличие у фирмы подобной лицензии является для покупателей и продавцов определенной гарантией надежности и квалифицированности фирмы-посредника или оценщика. Кроме того, наиболее крупные и надежные фирмы-риэлторы или оценщики (отдельно) объединились в соответствующие профессиональные общественные организации: «Российская гильдия риэлторов», «Московская ассоциация риэлторов»; «Российское общество оценщиков» и другие. Принадлежность к ним также положительно характеризует солидность фирмы и специалиста. Накопив соответствующий опыт работы, такие фирмы решают проблемы подготовки и оформления подобных сделок с продавцами, покупателями и государственными органами, подсказывая во многих случаях правильные решения, не прописанные в нормативных документах.

К середине 1996 г. необходимость обращаться к специалистам-посредникам при совершении сделок с нежилой недвижимостью (или при ее оценке) стала постепенно осознаваться все большим числом покупателей и продавцов недвижимости. Это привело к увеличению спроса на посреднические, консультационные и оценочные услуги на этом рынке.

К 1997 г. риэлторские фирмы также были заинтересованы в выходе на этот новый и перспективный рынок.

Сверхприбыльность традиционных операций с квартирами закончилась, и внимание многих риэлторских фирм все более переключалось на нежилую недвижимость. Но это потребовало от них существенного расширения своих профессиональных навыков, либо более определенной узкой специализации на решении только части возникающих здесь проблем. Например, появлялись фирмы, специализирующиеся только на оценке недвижимости. Услуги по оценке недвижимости постепенно стали отделяться от остальных и образовали отдельный сектор этого рынка.

Дальнейшая специализация позволяет предлагать на рынке услуги по решению всех перечисленных выше проблем и выполнять необходимые для этого работы:
- провести техническую экспертизу состояния зданий и сооружений;
- оценить недвижимое имущество предприятия на основе современных методик;
- разработать эффективную схему использования недвижимости предприятия;
- определить финансовые затраты на реконструкцию;
- провести юридические консультации по оформлению залогов и получению кредитов в банках;
- организовать продажу (покупку) или аренду объектов недвижимости предприятия;
- обеспечить быстрое прохождение документов через государственные структуры;
- представлять интересы одной из сторон в арбитражном суде по вопросам выполнения условий сделки. Для выполнения некоторых работ головной фирмой могут привлекаться специализированные фирмы или специалисты-субподрядчики.

Необходима дальнейшая работа таких фирм с государственными органами, чтобы наладить их конструктивное взаимодействие (а не конфронтацию) с другими субъектами рынка. От этого выиграют все, в первую очередь, — государственные органы и посредники. Это обеспечит резкое увеличение масштабов этого сектора рынка, и соответственно, доходов бюджета, доходов фирм-посредников, более полное удовлетворение потребностей продавцов и покупателей.

Особенно сложным и масштабным является рынок продажи отдельно стоящих зданий. Большие масштабы сделок стоимостью — в сотни тысяч и миллионы долларов или десятки миллионов деноминированных рублей — требуют тщательной и надежной подготовки. Поэтому особенно повышается роль квалифицированных посредников для этих сделок. И продавец, и покупатель, скорее всего, предпочтут минимизировать прямые контакты, поскольку только у посредников будет достаточная квалификация по подготовке и оформлению таких сделок. Видимо, именно посредники должны аккумулировать заказы на продажу таких объектов недвижимости от их собственников и, с другой стороны, заказы на их приобретение от потенциальных покупателей.

Важное самостоятельное значение имеет часто недооцениваемый документ — заключение по результатам технической экспертизы состояния здания, помещения или другого объекта недвижимости с выводами о физической возможности его использования по различным назначениям. Этот документ необходим всем субъектам рынка: продавцу, покупателю и банку, выделяющему кредит под залог этой недвижимости.

Техническое заключение, наряду с юридическими ограничениями и экономическими условиями, позволяет определить направление наилучшего использования объекта, как исходную базу для его правильной оценки.

Как правило, техническое заключение — это результат тщательного обследования всего объекта. Определяется необходимость ремонта или реконструкции объекта и возможности его модернизации, например, надстройки этажей, углубления подвалов и т.д. Выявление этих особенностей объекта создает у покупателя представление о возможных затратах и результатах, а банку позволяет определить риск кредитования.







Статьи по теме:

Оставить комментарий