Рынок коммерческой недвижимости Москвы конца 90х (часть 1)

коммерческая недвижимостьК коммерческой недвижимости относятся почти все нежилые помещения и здания (кроме объектов социальной сферы): офисные (административные), торговые, складские, производственные и другие помещения, предназначенные для ведения прибыльного бизнеса.

Рынок коммерческой недвижимости к концу XX века получил заметное развитие только в крупнейших городах России: Москве, Санкт-Петербурге и некоторых других. В наибольшей степени он развит в Москве. Именно по московскому рынку опубликовано большинство материалов и имеется максимум доступной нам информации. Как и по жилью, в других городах общие закономерности аналогичны, но проявляются не столь ярко и масштабно. Поэтому мы ограничимся рассмотрением только московского рынка коммерческой недвижимости.

Общая характеристика
Общая структура московской нежилой недвижимости, физически имеющейся в наличии, по состоянию на середину 1996 г. характеризовалась следующими данными.

На территории города было расположено более 37 тысяч нежилых строений общей площадью около 66,9 млн. кв. м нежилых площадей и 14,05 млн. кв. м во встроенных помещениях в жилищном фонде. Из них 30,4 млн. кв. м относилось к федеральной собственности; 43,15 млн. кв. м — к собственности г. Москвы; 8,4 млн. кв. м — к другим формам собственности.

В общей структуре нежилых площадей выделялись следующие блоки:
- торговые — 5.8% или 472,0 тыс. кв. м;
- производственные — 9,0% или 7278,3 тыс. кв. м;
- складские — 7,6% или 6111,5 тыс. кв. м;
- предприятия связи — 1,2% или 940,3 тыс. кв. м;
- предприятия общественного транспорта — 0,053% или 42,9 тыс. кв. м;
- гаражи — 4,2% или 3411,8 тыс. кв. м;
- помещения бытового обслуживания —2,4% или 1942,8 тыс. кв. м;
- общественного питания—1,6% или 1283,9 тыс. кв. м;
- учреждения — 21 % или 17051,2 тыс. кв. м;
- школы и школы-интернаты — 8,9% или 7108,0 тыс. кв. м;
- детские сады и ясли — 5,4% или 4387,8 тыс. кв. м;
- учебно-научные организации — 8,3% или 6750,7 тыс. кв.м;
- профтехучилища— 1,1% или 891,7 тыс. кв. м;
- культурно-просветительские — 3,8% или 3093,7 тыс. кв. м;
- театры, зрелищные предприятия -1,3% или 1022,3 тыс. кв.м;
- творческие мастерские — 0,3% или 218,1 тыс. кв. м;
- лечебно-санаторные учреждения — 8,5% или 6886,2 тыс. кв. м;
- гостиницы, дома отдыха, кемпинги — 2,8% или 2265,4 тыс. кв. м;
- прочие — 6,9% или 5547,2 тыс. кв. м;

Более 13,3 млн. кв. м площади сдавалось городом в аренду, что составляло менее 20% всего нежилого фонда.
Всего по Москве в 1996 г. зарегистрированы права на 12 тыс. объектов недвижимости, более 1 тыс. сделок купли-продажи, около 450 операций залога.

В 1996 г. после реконструкции и нового строительства введено в эксплуатацию 2,0 млн. кв. м общей площади нежилых помещений, из которых 300 тыс. кв. м в жилых домах. Это также составляло около 3% от имеющихся фондов, как и по жилью.

Серьезные изменения происходили в общей структуре нежилых помещений по виду собственности. На конец 1996 г. общая площадь оформленных нежилых помещений, находящихся в частной собственности, составила 13,5 млн. кв. м (около 20% общей площади нежилых помещений в городе). Это значит, что за вторую половину 1996 г. она увеличилась на 5,1 млн. кв. м (около 6,3% общей площади нежилых помещений или 61 % от их площади, находящейся в частной собственности к началу этого периода).

Явное ускорение приватизации нежилых помещений предвещало рост в 1997 г. объема сделок на вторичном рынке нежилых помещений в Москве. Далее масштабы этого рынка увеличивались.

По данным ГорБТИ на конец 1997 г.2 — общая площадь нежилого фонда города составляла порядка 81,3 млн. кв. м. Около 67,1 млн. кв. м было расположено в более чем 37,1 тысячах нежилых строений и свыше 14 млн. кв. м во встроенных помещениях жилого фонда. В этот период права собственности на этот нежилой фонд были распределены следующим образом: 48,4% — собственность г. Москвы; 36,2% — федеральная собственность; 15,4% — другие виды собственности.

Основная часть нежилой недвижимости в Москве находится в собственности города в лице Правительства Москвы и его структур. Они и являются основным «игроком» на этом рынке. Управление столичной недвижимостью рассматривается ими как один из важнейших источников доходов города за счет сдачи объектов в аренду и путем их продажи в частную собственность.

Несмотря на то, что только около 15% нежилого фонда города в 1997 г. являлось частной собственностью, дальнейший процесс приватизации объектов недвижимости замедлился. По мнению многих участников рынка, это произошло в основном по причине высокого уровня установленных городской администрацией минимальных цен выкупа объектов недвижимости. Всем участникам рынка известен знаменитый ряд минимальной стоимости выкупа у города 1 кв.м офисных помещений: 1500 $ — в пределах Садового кольца; 1000 $ — между Садовым кольцом и окружной железной дорогой; 600 $ — за пределами окружной железной дороги. Признавала этот факт и сама городская администрация, считая, что «платежеспособный спрос на первичном рынке нежилых помещений в основном удовлетворен».

В сентябре 1997 г. Правительство Москвы рассмотрело результаты работы фонда имущества за 1996 год и первую половину 1997 года. За этот период заключено 2282 договора купли продажи по выкупу арендованного имущества (в среднем 5,85 договора за 1 рабочий день). На аукционах и конкурсах реализовано 330 объектов незавершенного строительства (0.85 объекта за 1 рабочий день). По мнению экспертов Rway, практическое выполнение намеченных мероприятий по постприватизационной поддержке предприятий должно было привести к повышению числа заказов на оценочные и риэлторские услуги . Однако этот прогноз не вполне оправдался.

Структура использования нежилой площади, принадлежащей городу, по установленным законодательством формам использования государственной или муниципальной собственности выглядела следующим образом:
- аренда — 33%;
- оперативное управление — 22%;
- хозяйственное ведение — 44%;
- безвозмездное пользование — 1%.

Таким образом, в аренду сдавалась треть городских площадей, что и принесло в 1997 г. в бюджет города 2,3 триллиона неденоминированных рублей (или около 400 млн. долларов США)1.

К сентябрю 1998 г. в Москве в собственности города находилось 42 млн. кв.м нежилых помещений. Основной доход от них городская казна получала за счет их сдачи в аренду, а от их продажи было получено примерно в 2,5 раза меньше средств. По состоянию на 01.07.98 г. было сдано в аренду более 13 млн. кв.м нежилой площади (городской собственности). Из них свыше 1,8 млн. кв.м — по минимальным ставкам арендной платы (т.е. 180 руб. за 1 кв.м в год) и 117 тыс. кв.м — на льготных условиях и с различными ставками арендой платы, но минимальное значение было равно 1 рублю. В первом полугодии 1998 г. столичным властям удалось собрать 95,5% арендных платежей за нежилые помещения3. Эти поступления давали существенную добавку в доходы города.

Сопоставляя эти данные с планами городской администрации, эксперты Rway сделали любопытные выводы, которые мы воспроизводим ниже.

Московская исполнительная власть в 1998 г. планировала получить от сдачи в аренду принадлежащих городу нежилых помещений 2,5 млрд. руб. (около 400 млн. долл. по курсу на середину 1998 г. 6,3 руб. за 1 долл.). То есть с каждого, сданного в аренду квадратного метра нежилых помещений, городская администрация планировала получить в 1998 г. в среднем по 192 рубля (или 30,5 долл. по вышеприведенному курсу). С учетом помещений, сданных в аренду по минимальным ставкам, этот показатель изменится незначительно и составит всего 194 руб. (или 30,8 долл.). Полученные значения существенно отличались от реальных ставок арендной платы за нежилые помещения для подавляющего числа арендаторов (и субарендаторов) в столице (были намного ниже). Поэтому можно сделать предположение, что между городской администрацией и основной массой арендаторов существовали посредники (своеобразные «черные дыры» бюджета). Попробуем оценить «цену вопроса». Допустим, что реальные минимальные ставки арендной платы в среднем по городу составляли тогда хотя бы 100 долл. за 1 кв.м в год. Несложные вычисления дают значение доходов посредников в два раза больше, чем получала городская казна, то есть порядка 800 млн. долл. за год. Так что у администрации были еще большие резервы по повышению эффективности использования (для города) нежилых помещений.

За 90-е годы рынок нежилой недвижимости прошел большой путь своего развития.

Проводимые в современной России рыночные реформы привели к существенному изменению форм собственности на нежилую недвижимость.

До начала 90-х годов собственность на недвижимость в промышленности и в других сферах бизнеса имела две формы: общегосударственную и собственность общественных организаций и кооперативов.

Процесс приватизации предприятий Москвы (и России) способствовал появлению класса собственников нежилых помещений. В первую очередь, в процесс приватизации включились магазины, предприятия бытового обслуживания и другие «объекты малой приватизации». В стоимости этих объектов большую часть составляла цена помещений и зданий. А денег на их выкуп у трудового коллектива к моменту приватизации, как правило, не было. Поэтому малая приватизация фактически означала аренду помещений трудовыми коллективами на длительный срок (до 15 лет) с правом выкупа. В течение первых двух лет приватизации (с 1992 г.) нежилые помещения в Москве предлагались в основном для аренды (фактически — субаренды у «приватизантов»).

Однако постепенно число собственников нежилых помещений стало увеличиваться; соответственно росло предложение нежилых помещений на продажу. Вслед за помещениями торговли и бытового обслуживания к процессу приватизации постепенно подключились государственные учреждения (НИИ, проектные институты, учебные заведения и т.д.) и промышленные предприятия, которые, выкупив недвижимость в собственность, также получили возможность продавать или сдавать в аренду свои помещения различным структурам.

Таким образом, сформировался вторичный рынок нежилых помещений, на котором предлагаются объекты, перешедшие в частную собственность в ходе приватизации предприятий. Такой переход осуществлялся также путем приобретения помещений на конкурсах и аукционах. Они проводились на первичном рынке Комитетом по управлению имуществом г. Москвы и в Фонде имущества г. Москвы. Если в 1992-1993 гг. цена выкупа объектов «малой приватизации» была достаточно низкой и существенно отличалась от рыночных цен на вторичном рынке, то в результате политики московских властей, за 1994-1995 гг. цены первичного рынка приблизились к рыночным ценам на вторичном рынке.

С 1991 г. в Москве активно развернулось строительство новых зданий преимущественно офисного назначения. Большое развитие получила капитальная реконструкция особняков либо домов старой застройки в Центре города под современные офисные помещения. В результате с 1992 г. в Москве начало формироваться предложение аренды офисов в специализированных бизнес-центрах и офисных зданиях, которые обычно соответствовали западным стандартам.







Статьи по теме:

Оставить комментарий