Профессиональные организации по оценке недвижимости и лицензирование
К концу XX века оценка недвижимости в США стала отдельным видом деятельности. Им занимаются специалисты с большим опытом работы, высшим образованием и специализированной подготовкой в области оценки. В США оценщики недвижимости, как правило, не занимаются оценкой бизнеса, личной или интеллектуальной собственности. Среди них существует и дальнейшая специализация по месту оценки (например, Западный Лос-Анджелес), по объекту оценки (например, только оценка гостиниц или мини-складов), по оценке приносящей доход недвижимости или по оценке не приносящих дохода объектов.
Федеральные законы с начала 90-х годов сделали обязательным лицензирование оценочной деятельности властями штатов. До этого оценочная деятельность в США регулировалась только профессиональными обществами оценщиков. Их в США много, но высокий профессиональный уровень имели , только три из них: Американский институт оценщиков недвижимости (AIREA) — по оценке приносящей доход недвижимости; Общество оценщиков недвижимости (SREA) — по оценке не приносящей дохода недвижимости; Американское общество оценщиков (ASA) — по оценке машин и оборудования. Впоследствии первые два общества" объединились в Институт оценки (AI). Другие профессиональные организации оценщиков в США имеют сравнительно небольшой престиж, так как не имеют строгой системы проверки и отбора кандидатов, и членом такого общества может стать каждый желающий. Эти общества существуют как бизнес: их главная задача — сбор денег со своих членов. Профессиональные звания, присуждаемые этими обществами, абсолютно ничего не значат в кругах специалистов.
Институт оценки (AI) предлагает курсы, помогающие выполнить требования штатов по освоению обязательного объема знаний для оценщиков. Он получил от каждого штата разрешения, по которым каждый проведенный им курс засчитывается специалистам как выполненное условие получения лицензии (сертификата) в рамках данного штата. Например, в штате Калифорния оценщик с генеральным сертификатом должен пройти 40-часовой специальный курс, включающий два обязательных предмета; остальные — по выбору, и два других, чтобы обеспечить продление своей лицензии.
Институт оценки США по-прежнему принимает кандидатов в свои члены, причем предлагаются два уровня участия:
- для оценки приносящей доход недвижимости (MAI);
- для оценки не приносящих дохода объектов (SRA).
Эти два профессиональных звания имеют разные требования. Получить звание MAI намного труднее. При работе с приносящей доход недвижимостью звание MAI является практически обязательным для многих финансовых институтов, связанных с рынком недвижимости.
Лицензирование оценочной деятельности в США, введенное относительно недавно, было вызвано кризисом на рынке недвижимости с огромными потерями и крахом многих ссудосберегательных банков. В 1988 г. эти финансовые институты занимались предоставлением кредитов под залог разных видов недвижимости. Но цены на нее во многих штатах упали на 20-80%, поэтому заложенная недвижимость оказалась неликвидной. Так как все эти банки обладали федеральной страховкой, вкладчики ничего не потеряли. Государство закрыло банки, «забрало» все активы и пассивы банков и выплатило вкладчикам их деньги. Общие потери банков составили около 150 млрд. долл.
Оценщиков недвижимости признали одними из виновников этой катастрофы ссудосберегательных банков. К этому моменту их деятельность регулировалась не государством, а их профессиональными организациями. Поэтому Конгресс США издал закон, по которому все штаты обязаны создать специальные властные структуры, регулирующие оценку недвижимости. Им предоставлялось право тестировать оценщиков (принимать экзамены), присуждать соответствующие звания оценщика в данном штате, устанавливать стандарты по обязательному образованию оценщиков. Именно эти структуры выдают лицензию на оценочную деятельность и имеют право лишать отдельных оценщиков лицензии за нарушение соответствующих правил, установленных в каждом штате. Подключение к лицензированию властных структур штатов, в которых заняты чиновники, а не профессионалы-оценщики, привело лишь к появлению в большом количестве некомпетентных оценщиков, имеющих штатные лицензии или сертификаты. Лицензия давала право проводить оценку только не¬которых простых видов приносящей доход недвижимости, а также разрешала оценку объектов до определенного предела стоимости. Наличие сертификата (например, генерального) позволяло оценивать недвижимость всех видов (без ограничений по стоимости объектов).
Но, по мнению практикующего в штате Калифорния американского оценщика, этот государственный контроль оценочной деятельности, связанной с недвижимостью, оказался достаточно слабым. На практике штатный экзамен на высшую лицензию (в Калифорнии — генеральный сертификат) сдать нетрудно. Другие требования по опыту работы, конкретным отчетам об оценке и окончанию курсов по оценке — также легко удовлетворяются. Законодатели предполагали отделить неквалифицированных оценщиков от квалифицированных, но этого не произошло. Результатом внедрения новых правил лицензирования со стороны штатов явились создание еще одного бюрократического ведомства на штатном уровне и появление еще одной статьи расходов для оценщиков, оплачивающих никому не нужные услуги занятых в этом ведомстве чиновников. В Калифорнии нужно платить 1000 долл. такому ведомству каждые четыре года. Для возобновления лицензии в штате Калифорния необходимо пройти платные курсы, которые для большинства оценщиков — пустая трата времени и денег.
Лицензия (сертификат) обязательна только для оценки объектов, в отношении которых имеется федеральная страховка. Оценки же большинства объектов недвижимости оплачиваются институтами, не имеющими отношения к такому страхованию. Например, страховые компании, паевые и инвестиционные фонды, взаимные фонды инвестирования в не¬движимость не обязаны привлекать оценщиков только с лицензией штата. На практике такие финансовые институты, заинтересованные в оценке объектов недвижимости, обычно требовали и продолжают требовать подтверждения профессионального образования и членства в Институте оценки (звание MAI). Без этого затруднительно получение заказа на оценку приносящей доход недвижимости. Правда, наличие звания MAI не требуется при оценке односемейных домов, кондоминиумов и небольших доходных домов — от двух до четырех квартир.
Рынок недвижимости в США пошел вверх в начале 90-х годов, во всех штатах, где банки, связанные с недвижимостью, потерпели крах в конце 80-х годов. Еще не было отмечено сколько-нибудь заметного падения рынка в 90-гг., но оно, как ожидают, в ближайшей перспективе произойдет. Только опыт покажет, как лицензирование оценщиков скажется на последствиях спада на рынке недвижимости.