Принципы оценки недвижимости

оценка недвижимостиОсновные утверждения, вытекающие из общей экономической теории и обобщения оценочной практики, и служащие основаниями (постулатами) для дальнейших выводов в теории оценки, получили название «принципов оценки недвижимости». Большинство из них служат для обоснования применяемых методов оценки и не имеют самостоятельного процедурного значения.

Эти принципы хорошо описаны в специальной литературе, и мы не будем их подробно рассматривать.

Но среди этих принципов выделяется своим самостоятельным процедурным значением принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (оптимального использования), который ниже рассматривается более подробно. А здесь мы кратко перечислим остальные принципы.

Все принципы могут быть разбиты на 4 группы:
1) отражающие точку зрения пользователя;
2) отражающие взаимоотношения компонентов собственности;
3) отражающие точку зрения рынка;
4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

В первую группу входят следующие принципы:
принцип полезности: стоимость объекта связана с его полезностью, то есть с его способностью удовлетворять потребности пользователя;

принцип замещения: рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, требующейся для приобретения другого аналогичного объекта такой же полезности. Соответственно, стоимость объекта не превышает такой цены;

принцип ожидания: стоимость объекта определяется ожиданием будущих выгод от владения им и их настоящей стоимостью. В его основе лежит теория изменения стоимости денег во времени.

Во вторую группу входят:
принцип остаточной (добавочной) продуктивности земли: в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность, которая определяется остающимся чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и управление;

принцип вклада: в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Вклад — это сумма, на которую изменяется стоимость объекта вследствие наличия (или отсутствия) определенного элемента. Этот принцип часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования. Например, при ремонте квартиры размер вклада от его проведения соответствует разнице между приростом ее стоимости и затратами на его проведение (такой вклад может быть как положительным, так и отрицательным);

принцип возрастающей и убывающей отдачи (доходности): по мере увеличения какого либо ресурса (при фиксации остальных факторов) рост чистой отдачи сначала увеличивается, а затем начинает уменьшаться. Соответственно, для каждого участка земли (объекта недвижимости) имеется оптимальная величина вложений в его улучшение;

принцип баланса: любому типу землепользования соответствует оптимальное сочетание различных факторов производства (различных улучшений), при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли;

принцип экономического размера: на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для наиболее эффективного использования различных типов собственности.
Экономический размер — это количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении (например, объединение двух мелких участков земли в один оптимального размера повышает их суммарную стоимость);

принцип экономического разделения: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы его стоимость при этом увеличивалась.

Точку зрения рынка отражают следующие принципы (третья группа):
принцип зависимости (внешнего воздействия): стоимость объекта недвижимости зависит от характера и стоимости окружающей собственности. Физические параметры участка и его близость к экономической среде в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение недвижимости» или «ситус». Этот фактор оказывает наибольшее влияние на удельную (на единицу размера) стоимость недвижимости;

принцип соответствия: максимальная стоимость (максимальная прибыльность инвестиций) возникает тогда, когда уровень архитектуры, удобств, характера использования собственности соответствует ожиданиям и потребностям местного рынка недвижимости;

принцип предложения и спроса: цена собственности определяется взаимодействием спроса и предложения на аналогичную собственность на данном рынке. Особенностью действия данного принципа на рынке недвижимости является большая инерционность, особенно по предложению;

принцип конкуренции: когда уровень прибыли в секторе рынка превышает средний, необходимый для оплаты факторов производства, конкуренция в данном секторе увеличивается, что приводит к снижению среднего уровня прибыли;

принцип изменения: стоимость объекта недвижимости обычно не остается постоянной, а меняется с течением времени. Поэтому профессиональные стандарты оценки требуют фиксировать дату оценки, на которую определена стоимость объекта.







Статьи по теме:

Оставить комментарий