Метод сравнения продаж при оценке недвижимости

Метод сравнения продаж при оценке недвижимостиМетод сравнения продаж при оценке недвижимости использует цены продаж аналогичных объектов недвижимости в качестве доказательства стоимости объекта оценки. Если рынок приблизительно соответствовал условиям свободной конкуренции и не претерпел существенных изменений, аналогичный по всем параметрам объект недвижимости будет продан приблизительно за ту же цену.

Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем существенным параметрам, (экономическим, физическим, правовым), возникает необходимость внесения поправок в цены объектов аналогов (объектов сравнения). Для приведения цены аналога к виду, сопоставимому со стоимостью объекта оценки, в эту цену объекта-аналога вводится соответствующая понижающая поправка, если по рассматриваемому параметру он лучше объекта оценки, и наоборот, повышающая — если аналог хуже объекта оценки. Например, если оценивается коттедж в Подмосковье с гаражом на две машины, а объект-аналог — только на одну, к цене аналога должна быть добавлена некоторая поправка, чтобы компенсировать это различие.

Чтобы не запутаться следует запомнить следующее правило:
Корректируется цена продажи сравнимого объекта-аналога для моделирования стоимости объекта оценки. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировкам.

Если объекты-аналоги существенно отличаются от объекта оценки по размерам (величине), сначала может определяться цена на некоторую единицу измерения (единицу общей или полезной площади, объема, количество мест в кинотеатре и т.д.), а затем уже к цене на эту единицу вводятся поправки для объектов-аналогов. Такая используемая для оценок единица размера объекта называется «единица сравнения», а параметры, по которым могут вводиться поправки к ценам аналогов — «элементы сравнения». К элементам сравнения всегда относится и время. Вводится поправка на разницу между датой оценки и датой определения цены аналога (поправка на измерение рыночных условий).

Для оценки объекта приведенные цены на единицу сравнения для аналогов умножаются на число таких единиц у объект-оценки, и получаются приведенные цены объектов-аналогов. Затем в качестве результата оценки по этому методу принимается некоторая величина, средняя для полученных приведенных цен объектов сравнения. При этом более ближе аналоги следует учитывать в большей степени.

Если приведенные цены разных объектов сравнения (аналогов) очень близки, есть веские основания полученный результат оценки считать адекватным рыночной реальности.

В методе сравнения продаж при оценке недвижимости учитывается баланс спроса и предложения. Цена аналога определяется на рынке под воздействием всего комплекса рыночных факторов и учитывает их все. Поэтому при наличии близких аналогов их приведенные цены являются наилучшими индикаторами рыночной стоимости объекта оценки. На них в наименьшей степени влияют гипотезы оценщика, а максимально — рыночная реальность.

Метод сравнения продаж лучше всего работает, когда сопоставимые объекты недвижимости продаются часто, и есть достаточно достоверной рыночной информации об объектах-аналогах. В США этот подход широко используется при оценке стоимости жилых домов на одну семью или неосвоенных земельных участков, а иногда и при оценке многоквартирных домов и коммерческой недвижимости.

Рынки с высоким уровнем конкуренции порождают цены продаж, отражающие истинную рыночную стоимость товара. На рынках с низким уровнем конкуренции цены скорее отражают стоимость инвестированного капитала или потребительную стоимость.

В России этот метод может широко применяться при оценке квартир, а также в некоторых других наиболее развитых сектора рынка недвижимости. И наоборот, при отсутствии или слабой развитости рынка объектов, подобных оцениваемому, и если объект оценки является специализированным, либо обладает специфическими экономическими выгодами или обременениями, не соответствующими общему состоянию рынка, применение метода сравнения продаж затруднено и нецелесообразно.







Статьи по теме:

Оставить комментарий