Оценка недвижимости на экономическом анализе

оценка недвижимостиОценка недвижимости основана на экономическом анализе, который осуществляется в два этапа. На первом этапе проводится широкое исследование экономической ситуации на региональном и местном уровне. Результатом такого исследования является заключение о наиболее эффективном использовании земли (недвижимости), то есть о наиболее выгодном использовании в конкретный период времени при данных юридических, физических и финансовых ограничениях.

Наиболее эффективное использование не всегда соответствует фактическому. Например, квартиру на первом этаже может быть выгодно официально перевести в нежилой фонд, а затем продать под офис, при этом увеличение ее стоимости должно превысить затраты на такой перевод.

При оценке недвижимости необходимо представлять себе ход мыслей покупателей и продавцов, а анализ по поводу наиболее эффективного использования должен отражать реалии рынка, которые оказывают на них влияние.

В соответствии с Международными стандартами оценки (МСО 1) понятие наиболее эффективного (наилучшего и оптимального) использования определяется как:
наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

При определении вариантов наилучшего и оптимального использования Объекта обычно используются четыре основных критерия анализа:

1. Физическая возможность — физическая возможность возведения или реконструкции имеющихся строений с целью их наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом участке земли, либо физическая возможность использования существующих помещений.

2. Допустимость с точки зрения законодательства — характер использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника недвижимости, и положениям зонирования.

3. Финансовая целесообразность — допустимый с точки зрения закона порядок использования Объекта должен обеспечить чистый доход его собственнику.

4. Максимальная продуктивность — кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Наиболее эффективный вариант использования — это разумное и вероятное применение, которое соответствует самой высокой стоимости объекта недвижимости на момент проведения его оценки. Для освоенных (застроенных) участков земли вариант наиболее эффективного использования обычно определяется дважды: сначала как бы неосвоенного участка, а затем для участка со всеми имеющимися зданиями и сооружениями. Последний анализ подразумевает, что существующие сооружения не будут заменяться, даже если они и не соответствуют наиболее эффективному варианту использования. Фактически, строительство новых сооружений предполагать не следует, если только доход от нового варианта использования не покроет с лихвой издержки на ликвидацию старых и возведение новых сооружений. Анализ должен проводиться на дату оценки стоимости объекта. Вместе с изменением стоимости недвижимости, с течением времени может меняться и вариант наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Наиболее эффективный вариант использования должен быть самым прибыльным для имущественного комплекса в целом, то есть, земли, зданий и других сооружений. Поскольку рынок имеет дело с объектом недвижимости в целом, земля и здания редко продаются отдельно друг от друга (в Америке). В России на практике объект оценки часто представляет собой часть существующего здания (комплекс помещений). Соответственно, сносить его покупатель Объекта не может, поскольку другие части здания не продаются вместе с Объектом. Поэтому нет смысла сначала оценивать земельный участок как свободный, а затем учитывать его улучшения (постройки и т.п.). В соответствии с МСО 1 п. 6.3 «В таких случаях Оценщик, как правило, определяет рыночную стоимость, учитывая наиболее эффективное использование участка с имеющимися улучшениями».

Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым выражая лишь мнение, а не безусловный факт.

В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки Объекта. Рыночные данные для оценки обычно собираются и анализируются по тому сектору рынка, который соответствует определенному оптимальному использованию объекта оценки.







Статьи по теме:

Оставить комментарий