Офисные помещения Москвы в конце 90х

Офисы МосквыОбщий фонд офисных помещений в Москве в ноябре 1998 г. оценивался примерно в 10 млн. кв.м. Но лишь 4-7% офисов удовлетворяли современным требованиям и им могли быть присвоены категории от «А» до «С» (как это принято у риэлторов).

Офисы класса А — новые здания, полностью готовые к въезду арендаторов, с высоким качеством отделки общественных мест, наличием полного спектра технических услуг (кондиционирование, вентилирование и т.д.) и возможностей для парковки. Местоположение — обязательно центр города.
Класс В — новые или отремонтированные здания с отсутствием отдельных технических услуг (например, кондиционеров), недостаточным количеством мест для парковки или вне центра города, но на главных магистралях.
Офисы класса С — отремонтированные помещения без соответствующих технических и сервисных услуг.
Остальным офисам класс обычно не присваивается. Они определяются как офисы «российского» или «советского» стандарта. К ним относится основная масса предлагаемых на рынке офисов, расположенных в старых советских, а позднее — российских, учреждениях или институтах и предлагаемых в аренду или на продажу без серьезного ремонта. Эти офисы иногда подразделяются на классы D и Е.
Класс D — типичное институтское здание советских времен в состоянии «без ремонта».
Класс Е — заброшенное сооружение; требует полной реконструкции.

По ставкам арендной платы офисов западного класса (А) Москва в 1993-97 гг. была одним из самых дорогих городов мира. По оценкам компании Richard Ellis эта ставка в начале 1997 г. составляла 800 долл. за 1 кв. м. в год, а по состоянию на июнь того же года — уже 775 (без учета обслуживания и налога на имущество). Более дорогая аренда была только в Бомбее (1549 долл.), Гонконге (1147), Токио (1056), Лондоне (838) и в Новом Дели (881). На конец 1997 г. арендную плату в Москве можно считать сократившейся до 750 долл. Цены в 1997 г. непрерывно снижались, причем именно на помещения высшего класса. При этом статистика только частично отражает динамику процесса, поскольку уровень потребительского качества офисных площадей постоянно растет. Лучший товар год-два назад сегодня не всегда выдерживает конкуренцию с новыми площадями. В известной мере причиной высоких цен аренды офисов являлся дефицит площадей (по разным оценкам этот дефицит составлял от 170 до 500-700 тыс. кв. м), что позволяло говорить об узости рынка офисов западного класса. Постепенно происходило его насыщение, но избыточного предложения к концу 1997 г. не возникало. Подтверждением тому, что к этому периоду состояние московского рынка качественно не изменилось, служило высокое место Москвы в рейтинге ставок аренды офисов .

Кроме приватизированных объектов, в 1995-99 гг. на рынке появилось значительное по объему предложение вновь построенных или полностью реконструированных объектов нежилой недвижимости, преимущественно предназначенных под офисы (реже под магазины). Еще больше таких объектов находилось на различных стадиях создания.

В отличие от недвижимости приватизированных предприятий, обычно относящихся к категории «российский стандарт» и имеющих низкое качество и невысокую цену, вновь создаваемые объекты, как правило, имели «европейский стандарт» отделки и относились к сектору высококачественных и дорогих объектов.

Ситуация с такими объектами во многом аналогична положению с элитными квартирами. При появлении значительного спроса на качественные офисы в 1993-94 гг. в Москве их предложение почти полностью отсутствовало. Это привело к их острому дефициту и резкому росту цен на них как при аренде, так и при купле-продаже. К концу 1994 г. Москва по уровню цен на престижные офисы европейского качества стала одним из самых дорогих городов мира. В дальнейшем ожидался приток в Россию новых западных инвестиций и появление в Москве новых иностранных фирм, которым нужны качественные офисы. Это делало вложения в их создание весьма привлекательными и обещающими высокую прибыль. В 1993-96 гг. было начато много подобных проектов. Их последовательное завершение резко увеличивало предложение в секторе качественных офисов, а также качественных магазинов, а надежды на резкий рост спроса на недвижимость не оправдывались. В результате следовало ожидать снижения арендных ставок и цен на качественные офисы и их приближения к среднему европейскому уровню. В 1996 г. этот процесс уже начался. Но в 1996 г. недостаток средств приводил к существенным задержкам в завершении начатых в этой сфере проектов. Это снижало рост предложения и замедляло падение цен.

В 1997 г. объективная конъюнктура рынка, активная позиция государственных структур и риэлторских фирм при условии наметившейся тогда политической и общеэкономической стабильности обещали уже в ближайшее время стремительный рост масштабов операций на рынке нежилой недвижимости. Его большие возможности могли сыграть важную роль в обновлении приватизированных предприятий без привлечения бюджетного финансирования, а также в удовлетворении потребностей в помещениях для новых коммерческих структур. Таким образом, развитие этого рынка могло способствовать подъему российской экономики.

В 1997 г. наметилось изменение макроэкономических тенденций в развитии экономики России и Москвы. Впервые после 1990 г. был отмечен экономический рост; объем производства в столице вырос на 2%; число состоящих на учете в налоговых органах предприятий увеличилось на 75,9 тыс. и достигло 573,2 тыс. На 6% увеличился объем розничного товарооборота. Инфляция за год составила 13% — меньше, чем бывало за 1 месяц в предшествующие годы. Темпы роста доходов населения опережали рост инфляции примерно на 8-9%, однако около трети москвичей имело доходы ниже прожиточного минимума. Существенные изменения происходили и в банковской сфере. По состоянию на 1 января 1998 г. в Москве работало 693 банка, находящихся в ведении ГУ ЦБР по Москве, и 13 банков, контролируемых ОПЕРУ-2 Банка России (особо крупных). По прогнозам ГУ ЦБР по Москве, сделанным в начале марта 1998 г., в 1998 г. 100-120 московских банков должны были прекратить свое существование путем отзыва лицензии либо в связи со слияниями банков. В 1997 г. лицензии были отозваны у 106 банков.

При укреплении политической и экономической стабильности можно было ожидать продолжения развития и роста масштабов рынка зданий и нежилых помещений. И эти ожидания частично подтвердились в 1997 г. за счет иностранных компаний.

Присутствие иностранных компаний на московском рынке недвижимости в 1997 г. стало гораздо более заметным. Они покупали офисы и жилье. Инвестиционные фонды начинали интересоваться строительными проектами. На первый взгляд, это могло показаться удивительным, поскольку в первые годы существования московского рынка иностранцы к приобретению недвижимости в Москве относились без особенного энтузиазма и предпочитали арендные отношения, хотя бы и долгосрочные. В некоторых случаях западные финансовые институты были готовы вести переговоры о кредитовании московских проектов. Но под гарантии возврата средств — в местной недвижимости они вроде бы не нуждались.

Но в 1997 г. ситуация стала меняться. Заметной сделкой стала покупка американским Citibank офисного здания «Ду-кат-плейс» на улице Гашека. Приобретение здания в 5000 квадратных метров столь серьезной западной компанией — событие прецедентное. А на Полянке купил особняк для размещения представительства банк Австрии. Готовилось еще несколько подобных сделок, покупателями в которых выступали иностранные банки. Более того, западные компании неожиданно проявили интерес к земле в Москве. Самой крупной сделкой на столичном рынке земли стало приобретение Hines International Inc. прав аренды земли в районе парка Покровское-Стрешнево на сумму в 13 млн. долл. (для строительства там поселка и школы). Для ситуации 1993-94 гг. — явление фантастическое. Чтобы крупная западная компания не просто купила недвижимость в Москве, а рискнула испытать удачу в практике строительства — это в те годы было нечто из области научной фантастики.

Объяснений такой перемене можно найти много. Обрела некую достаточную цельность нормативная база, сформировалась устойчивая система регистрации сделок. Дополнительный фактор — возможность внесения недвижимости в уставный капитал, что для иностранных банков, которые ЦБ РФ обязал перевести уставный капитал в рубли, могло быть привлекательным.

Однако, по нашему мнению, была более серьезная причина — соотношение стоимости недвижимости и ставок аренды. По мере появления на рынке новых офисных площадей западного класса ставки аренды снижались, но не теми темпами, на которые рассчитывали многие компании. К началу 1998 года Москва по-прежнему занимала одну из первых строк в арендном рейтинге городов мира. Это породило ситуацию, когда срок окупаемости офисных площадей снизился до уникального по меркам мирового рынка значения в 3-5 лет. Проще говоря, можно было построить (или купить) и сдавать офисы, достаточно быстро окупая вложения, и можно было сэкономить на аренде, купив или построив площади для себя.

Стоимость новых офисов, с точки зрения многих западных компаний, была невелика и составляла 3-5 тыс. долл. за 1
пока было не готово предпринять какие-либо действия на рынке. Иностранные компании могли оказаться более решительными. Дело в том, что покупка могла обеспечить экономию вложений по сравнению с арендой.

Альтернативой покупке может быть строительство. По словам сотрудников различных девелоперских фирм, в конце 1997 г. разрабатывалось большое количество проектов с участием иностранного капитала. Это были совершенно разные по профилю объекты — от привычных офисных и жилых комплексов до тогда еще редких для Москвы торговых центров и отелей. Ведь строительство торговых центров в Москве тогда только зарождалось.

По нашему мнению, различие в подходах российского и иностранного бизнеса в подходах к аренде или покупке недвижимости вполне рационально объяснялось различной стоимостью денег. Если в России валютные кредиты под залог недвижимости предоставлялись по ставкам в 20-40 % годовых, то на Западе — под 5-10%. Соответственно, для фирм, имеющих прямой доступ к западным кредитам, ставка кредита была ниже арендной ставки, и покупка или строительство недвижимости в Москве (офисов и т.п.) были выгоднее, чем ее аренда, а при использовании российских кредитов, — наоборот. Поэтому крупнейшие российские компании (такие как «Газпром», РАО ЕЭС и крупнейшие банки) покупали или строили себе офисные здания, а средние и мелкие — обычно предпочитали арендовать офисные помещения.

Только при условии снижения инфляции и процентных ставок по кредитам в России можно было ожидать смещения предпочтений средних фирм в сторону покупки офисов и другой коммерческой недвижимости. А за этим последовало бы и изменение соотношения между стоимостью недвижимости и годовой ставкой арендной платы в сторону его увеличения и приближения к среднему мировому уровню (10-20 раз).

По проведенным ведущими специалистами международного уровня в конце 1997 г. оценкам, операции с московскими нежилыми помещениями, в первую очередь, с высококлассными офисами, предполагались весьма выгодными еще на долгое время. За 1998 год в Москве введено в эксплуатацию около 300 тыс. кв.м высококлассных офисных площадей; в 1996 г. — около 250; в 1995 — около 1001.

К концу 1997 г. их совокупное предложение составляло около 1 млн. кв.м. Однако и спрос на них в этот период рос в среднем на 200-300 тыс. кв.м в год. Поэтому дефицит таких офисных площадей сокращался не слишком быстро. Цены на них, хоть и снижались, но оставались высокими, и в Москве было выгодно строить офисы.

Однако положительные тенденции развития этого сектора рынка, наметившиеся в 1997 г., во многом были подорваны в августе 1998 г. и в последующие месяцы в результате финансового кризиса в России, вызвавшего снижение деловой активности и падение спроса на недвижимость для бизнеса. Сначала его активность упала почти до нуля, но уже в октябре он начал постепенно оживать.

Один из первых после кризиса аналитических материалов был опубликован экспертами Rway. По их данным, в целом совпадающим с нашим мнением, кризис, прежде всего, отразился на рынке продаж нежилых помещений. Это вполне объяснимо более высоким, чем при аренде, уровнем риска. В первую очередь, это было связано со значительной неопределенностью по дальнейшим условиям ведения бизнеса, так как государственная исполнительная власть фактически нарушила свои обязательства по заключенным договорам, а также с возможным, но особенно нежелательным во время кризиса «замораживанием» значительных денежных средств субъекта рынка. По данным респондентов Rway, работа по подготовке к заключению значительного количества готовящихся сделок (до 95%) по продаже офисных, торговых, складских помещений, начиная с третьей декады августа, была приостановлена. По данным на середину сентября 1998 г. до 85% этих возможных сделок, скорее всего не состоятся, а остальные были отложены на неопределенное время (часто использовалось определение — «до лучших времен»). Вместе с тем на рынке уже начали появляться предложения по продаже нежилых помещений, стоимость которых составляла 75-80% от докризисного уровня цен. Часть этих респондентов давала прогноз о дальнейшем снижении цен на нежилые помещения в ближайшие два-три месяца (т.е. до конца 1998 г.), который полностью подтвердился. Однако уже в сентябре 1998 г. реальные случаи снижения цен на 20-25% на нежилые помещения означали в абсолютном выражении десятки, сотни тысяч, а иногда и миллионы долларов. Поэтому сохранялась вероятность, что рынок нежилых помещений в конце 1998 г. и в 1999 г. избежит состояния стагнации.

По мнению экспертов Rway, в качестве покупателей в этот «нестационарный» период чаще всего могли выступать коммерческие структуры, близкие к структурам властным, поскольку:
- они работали, и с большой степенью вероятности продолжат работать в наиболее прибыльных секторах экономики, что позволяет им быть, более устойчивыми к влиянию негативных макроэкономических факторов;
- существующая неопределенность по дальнейшим условиям ведения бизнеса сказывается на них в наименьшей степени, поскольку их властные «покровители» оказывают влияние или сами формируют « правила игры» на рынке» в посткризисный период.

Арендные ставки на офисные помещения в Москве снизились нa первый месяц кризиса на 10-45%. Хотя их значение по-прежнему зависело в основном от месторасположения, качества отделки, площади, срока аренды, условий оплаты и предоставляемого сервиса, общая ситуация на рынке менялась очень динамично. Многие субъекты рынка резко снизили свои запросы к необходимому им количеству, а иногда и качеству офисных помещений. Значительно возрос спрос на небольшие (до 100 кв.м) офисные помещения, с одновременным увеличением предложения арендовать офисные площади большого размера.

Структура спроса и предложения на рынке аренды (по данным Rway) в сентябре 1998 г. приведена в следующих таблицах.

На середину сентября 1998 г. арендные ставки за офисные помещения в Москве составляли:
- от 350 до 750 долл. за 1 кв.м в год для бизнес-центров;
- от 120 до 250 долл. для офисных помещений российского
стандарта.

К ноябрю 1998 г. послекризисная ситуация еще несколько прояснилась. Резко уменьшившийся спрос на нежилые помещения и появление на рынке все новых и новых освобождающихся площадей привели к тому, что арендные ставки в дорогих офисных комплексах снизились на треть. Уход с российского рынка крупных иностранных компаний, сокращение масштабов деятельности оставшихся иностранных и российских фирм привели к резкому падению спроса на офисы. По оценкам брокеров оно составило 20-50%. В результате ставки аренды начали снижаться. Стоимость аренды снизилась в среднем на 25-30%. Уже отремонтированные площади класса «А» начали предлагаться в субаренду по 500 долл. за 1 кв.м в год. А до августовского кризиса аналогичные помещения без отделки стоили 700-750 долл.

Владельцы бизнес-центров были вынуждены также считаться с различными компаниями, владеющими отдельными офисами в столице. Многие банки в ноябре 1998 г. предлагали в аренду площади от 40 до 5000 кв.м в центре города по 300-550 долл. за 1 кв.м в год, включая НДС. До кризиса нижняя планка цен на офисные помещения такого типа была на уровне 500 долл. за метр.

Особенность ситуации ноября 1998 г. также в том, что на рынке аренды офисов практически не было стандартных правил игры, — в каждом конкретном случае уровень арендной платы, срок аренды, размер страхового депозита и прочие условия оговаривались с каждым конкретным арендатором отдельно. Фактически это означало, что офисный рынок превращался в рынок арендатора, начинавшего диктовать застройщикам свои условия.

По оценкам брокерских компаний, сделанным в ноябре 1998 г., цены в своем падении, возможно еще не достигли дна. По самым пессимистическим оценкам, арендные ставки могли снизиться до уровня 400-450 долл. за метр в год. Но поскольку строительные программы из-за кризиса были свернуты, с началом экономического подъема неизбежно начнется новый рост цен. Тем не менее, до прежних цен — 700-750 долл. за метр в год — рынок вряд ли поднимется.

На середину октября 1999 г. средние значения базовых арендных ставок за офисные помещения составляли:
- 500 долл. за 1 кв.м в год за офисные помещения класса «А»;
- 380 долл. за 1 кв.м в год за офисные помещения класса «В»;
- 170-300 долл. за 1 кв.м в год за офисные помещения класса «С»;

- 110-190 долл. за 1 кв.м в год за офисные помещения класса «D»;
- 80-130 долл. за 1 кв.м в год за офисные помещения класса «Е».
Сделки по продаже офисных зданий по-прежнему были на рынке достаточно редким явлением. Их цены были следующие:
- 1650-3100 долл. за 1 кв.м за офисные помещения класса «А»;
- 1250-2000 долл. за 1 кв.м за офисные помещения класса «В»;
- 450-850 долларов за 1 кв.м за офисные помещения класса «С».

Доля свободных офисных площадей на конец октября 1999 г. составляла:
- 101 тыс. кв.м для помещений класса «А»;
- 101 тыс. кв.м для помещений класса «В».
Главными факторами, влияющими на ситуацию на московском рынке офисных помещений (в первую очередь, классов «А» и «В»), по-прежнему оставались:
- приближающиеся выборы (в Государственную Думу и президентские);
- негативные тенденции в экономике, обострившееся после 17 августа 1998 г. и вызвавшие новый виток передела собственности;
- сокращение числа представительств ряда зарубежных компаний, которые могут вернуться на рынок лишь после 2000 года.

По мнению экспертов Rway, в ближайший год (с октября 1999 г.) средние базовые ставки аренды офисных помещений установятся на уровне 480-500 долл. за 1 кв.м в год для помещений класса «А», и 350-380 долл. за 1 кв. м в год для помещений класса «В»1.

Средняя стоимость нежилых помещений различного назначения и классов в начале 2000 г. не претерпела существенных изменений по отношению к аналогичному показателю на конец 1999 года.

Прогноз этого сектора рынка на более длительную перспективу — непростая задача в виду трудностей прогнозирования макроэкономических и политических условий развития России в 2000 г. и далее. Можно ожидать, что в дальнейшем уже не повториться ситуация резкого дефицита качественных офисов и Москва утратит позиции лидера по дороговизне аренды и покупки офисных помещений.







Статьи по теме:

Оставить комментарий