Основные подходы к оценке рыночной стоимости недвижимости

Project managerНачиная примерно с 1910 г., в литературе обозначилось три основных подхода к оценке рыночной стоимости (иногда их называют методами):
- сравнения продаж;
- затратный;
- доходный (капитализации дохода).

Все они с тех пор были значительно развиты и дифференцированы для решения специфических задач оценки.

Общий элемент всех трех подходов — они должны учитывать колебания и спроса, и предложения, хотя в каждом из подходов для этого используют разную информацию.

Метод сравнения продаж использует цены продажи в качестве индикаторов стоимости аналогичных объектов недвижимости. Цена продажи представляет собой цену, при которой устанавливается равновесие между спросом и предложением. Оценка производится исходя из цен объектов-аналогов, скорректированных на различия их характеристик с объектом оценки.

Доходный метод оценки недвижимости использует информацию о доходах и расходах при эксплуатации объекта, чтобы отразить спрос и предложение рынка. Покупатель хочет купить, потому что он предвидит будущий доход. Однако капитал можно использовать, не только вкладывая его в недвижимость, и это влияет как на спрос, так и на предложение объектов доходной недвижимости. Связанные с этим соображения определяют способ капитализации будущих доходов в текущую стоимость объекта.

Затратный метод оценки недвижимости предполагает, что стоимость существующего сооружения равна затратам на строительство аналогичного объекта, который может служить заменой существующему объекту. У инвестора есть выбор между покупкой существующих сооружений и строительством новых, которые будут приносить такой же доход (или в равной степени удовлетворять его другие потребности, то есть иметь ту же полезность). При оценке стоимости существующего сооружения вычисляются затраты на строительство его функционального эквивалента, а затем делается поправка на износ объекта оценки.

В наших следующих статьях мы рассмотрим общие черты этих трех подходов к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Существующие в России детальные требования по их использованию приводятся в других статьях. Детальному изложению содержания этих подходов и используемых методов оценки посвящена весьма объемная литература.







Статьи по теме:

Оставить комментарий