Оказание услуг управления Проектом и сметными работами

Проектный менеджментДевелоперская деятельность - это комплекс действий, который включает в себя множество активностей, которые разнесены как во времени, так и в пространстве. В статье предлагается рассмотреть перечень услуг, которые оказывают девелоперские компании при управлении Проектом и сметными работами:

1. Услуги управления до начала строительства

1.1 Контроль и координация процесса разработки и официального согласования Заказчиком проектной документации стадии «Проект» в административных органах.

1.2 Контроль и координация разработки всей необходимой проектной и прочей документации (осуществляемой проектной группой Заказчика), которая может потребоваться для реализации Проекта, в том числе всех необходимых чертежей, эскизов и макетов, спецификаций и пояснительных записок

1.3 Контроль соблюдения всех необходимых процедур получения разрешительной документации в соответствии с требованиями Административных органов

1.4 Координация и оказание помощи в подготовке Заказчиком и его проектной группой материалов для подачи в административные органы соответствующих запросов и заявок, необходимых для получения разрешительной документации, и обеспечение ее получения в установленные сроки.

1.5 Организация, при необходимости, разработки альтернативных проектных решений с целью оптимизации сроков получения разрешительной документации.

1.6 Координация последующей разработки проекта, включая корректировку и уточнение проектных решений.

1.6.1 выявление позиций, которые требуют дальнейшей проработки и деталировки для определения бюджета строительства.

1.6.2 первоначальная проработка вопросов оптимизации затрат на основании проектных решений и общих спецификаций.

1.6.3 выявление любых позиций, которые могут привести к излишним затратам, или позиций, по которым возможны более экономичные решения.

1.7 Организация работы проектной группы и обеспечение ее надлежащего отношения к соблюдению графика проектных работ, бюджета и прочих требований.

1.8 Проведение совместно с Заказчиком и проектной группой детальных переговоров с потенциальными Подрядчиками и субподрядчиками по ключевым элементам строительства.

1.9 В пределах компетенции и возможностей квалифицированного и опытного Управляющего Проектом, подготовка замечаний по планам и спецификациям, а также по чертежам и другой соответствующей документации, разработанной в составе Проекта, и взаимодействие с Архитекторами и Инженерами для обеспечения надлежащего осуществления целей Заказчика.

1.10 Управление процессом разработки проекта, проведение и участие в работе совещаний, которые могут потребоваться в процессе разработки проектной документации.

1.11 Организация совещаний с Заказчиком и Подрядчиком по оптимизации затрат для принятия окончательного решения по Перечню Работ и Материалов.

1.12 Участие в проведении приемки-передачи строительной площадки и подготовка соответствующего Акта.

1.13 Поиск других консультантов, нанимаемых для осуществления Проекта, и оказание помощи Заказчику в проведении переговоров по условиям контрактов с ними, включая их юридическую проверку и соответствие требованиям законодательства.

2. Планирование работ
2.1 Разработка Генерального Графика осуществления Проекта, отражающего основные виды деятельности и общие сроки выполнения всех работ, включая проектирование, проведение тендера и подписание Договора строительного подряда, осуществление строительно-монтажных работ, отделку и оборудование помещений, подготовку Объекта к приемке приемочной комиссией и его приемка в эксплуатацию.

2.2 Надзор за составлением и, при необходимости, оказание помощи Подрядчику в разработке Графика строительно-монтажных работ (СМР), отражающего основные виды деятельности и общие сроки выполнения основных и временных работ. Оказание помощи Подрядчику в пересмотре Графика в соответствии с замечаниями Заказчика и окончательная доработка Графика СМР для утверждения Заказчиком.

2.3 Совместная работа с Подрядчиком с целью уточнения и увязки Подробного Графика Строительства, если это понадобиться, чтобы отразить дополнительную информацию, содержащуюся в графиках выполнения отдельных видов работ субподрядчиками, или в связи с изменением обстоятельств.

2.4 Согласование подготовленных Подрядчиком графиков, отражающих сроки поставок основных видов материалов и оборудования. Обсуждение и согласование этих графиков с Подрядчиком, выдача инструкций Подрядчику по пополнению содержания, уточнению или увязке графиков, если это потребуется для того, чтобы отразить в нем дополнительную информацию, содержащуюся в графиках выполнения отдельных видов работ субподрядчиками, или в связи с изменением обстоятельств. Оценка возможных последствий этих изменений на Графики работ и принятие соответствующих мер.

2.5 Поддержание связи с проектной группой Заказчика по вопросам планирования поставки и монтажа оборудования.

2.6 Контроль соблюдения и корректировка Генерального графика реализации Проекта

2.7 Руководство и координация соблюдения Графика Строительства с учетом ограничений, установленных Заказчиком и иными полномочными организациями

3. Планирование расходов
3.1 Оказание услуг по планированию расходов, связанных с осуществлением Проекта, в том числе услуги по оптимизации затрат, на основании проектной документации, и составление предварительной Сметы затрат.

3.2 Контроль соблюдения предварительной Сметы затрат в процессе дальнейшей проработки проекта и регулярная оценка вероятного финансового эффекта отдельных проектных решений в ходе проработки основных разделов проекта, с учетом изменений, вносимых по требованию Заказчика, и прочих соответствующих факторов.

3.3 Подготовка прогнозируемого графика платежей (в дальнейшем «Графика Финансирования»), составленного с учетом стоимости строительных работ и Генерального Графика Проекта. Дальнейшее выполнение сметных работ или оценок, которые могут резонно потребоваться Заказчику в связи с Проектом, подготовка соответствующих отчетов Заказчику. Пересмотр Графика Финансирования, при необходимости.

4. Тендерный процесс
4.1 Составление списка возможных проектных организаций, подрядчиков, субподрядчиков, поставщиков и профессиональных специалистов, которые могут рассматриваться для осуществления Проекта.

4.2 Проведение собеседований, помощь в предварительном квалификационном отборе архитекторов, инженеров-проектировщиков и подрядчиков, а также в проведении переговоров с ними.

4.3 Контроль и координация процесса обеспечения реализации Проекта, связанного с выбором Генерального Подрядчика, а впоследствии с подбором и назначением субподрядчиков и поставщиков.

4.4 Надзор за подготовкой тендерной документации, направляемой участникам тендера среди проектных организаций и подрядчиков, выдача рекомендаций по содержанию соответствующих тендерных и контрактных документов, необходимых для получения достаточно подробных сведений от участников тендера, позволяющих оценить их тендерные предложения, в том числе графики работ, текущую загрузку, стоимость работ, условия страхования и прочие соответствующие вопросы, когда это необходимо. Разработка документации, не относящейся к проектной, которая необходима для проведения тендера, в том числе составление ведомости примерных объемов работ с подробным перечнем основных видов работ и материалов.

4.5 Надзор за подготовкой тендерной документации для подрядчиков проектной группой Заказчика, в том числе сверка чертежей и спецификаций. Рассылка пакета тендерной документации потенциальным подрядчикам с соответствующими инструкциями по подготовке тендерных предложений в сопоставимом формате.

4.6 Изучение совместно с проектной группой Заказчика ответных предложений от участвующих в тендере подрядчиков. Организация индивидуальных встреч с ними для уточнения деталей и получения дополнительной информации, которая может потребоваться для проведения сравнительного анализа предложений участников тендера. Подготовка обобщенного отчета о результатах тендера для Заказчика с рекомендациями по поводу наиболее предпочтительных подрядчиков для проведения дальнейших переговоров.

4.7 Оказание помощи Заказчику в выборе Генерального Подрядчика, в подготовке проекта Договора строительного подряда и прочих контрактных документов, участие в переговорах, формулирование статей, их разъяснение и толкование, а также оказание иных услуг, которые могут понадобиться для подписания Договора строительного подряда.

4.8 Оказание помощи в подготовке списка участников тендера среди субподрядчиков по видам работ. Оценка совместно с Генеральным подрядчиком очевидного общего финансового состояния каждого из предложенных субподрядчиков для участия в тендере по выполнению отдельных видов работ и обсуждение этих вопросов с Заказчиком.

4.9 Анализ совместно с проектной группой Заказчика отчета Генерального Подрядчика о полученных тендерных предложениях субподрядчиков, и подготовка обобщенного доклада по итогам тендера.

4.10 Оказание помощи Заказчику в разработке документов, связанных с осуществлением Проекта и заключением соответствующих контрактов. Оказание помощи Заказчику в ходе переговоров, в ведении переписки, подготовке заявок и графических материалов, которые могут понадобиться для получения всех согласований и разрешений в связи с Проектом.

5. Услуги управления в период строительства
5.1 Выполнение обязанностей Представителя Заказчика, предусмотренных Договором строительного подряда, после того как эти обязанности будут согласованы между Управляющим Проектом, Заказчиком и Генеральным Подрядчиком и включены в Договор строительного подряда.

5.2 Контроль соблюдения Генерального Графика Проекта и Графика строительно-монтажных работ.

5.3 Управление и координация деятельности других консультантов, которые могут быть наняты для оказания помощи в успешной реализации Проекта.

5.4 Представление Заказчику подробных ежемесячных письменных отчетов о ходе и стоимости работ, связанных с Проектом, и любым иным вопросам, которые могут возникнуть у Заказчика в процессе осуществления Проекта.

5.5 Подготовка повестки дня и проведение совещаний по ходу работ и представление Заказчику протоколов этих совещаний.

5.6 Оказание содействия Заказчику в получении необходимых согласований и разрешительных документов, связанных с Проектом, в тех случаях, когда за получение подобных согласований и разрешительных документов отвечает Заказчик по условиям Договора строительного подряда.

5.7 Согласование с Генеральным Подрядчиком графиков и проектов производства работ по отделке и оборудованию помещений арендаторов, если они будут выполняться другими сторонами.

5.8 Надзор совместно с Генеральным Подрядчиком за планированием и производством работ, выполняемых субподрядчиками по видам работ, с целью обеспечения полного соблюдения субподрядчиками технологии, предусмотренной проектной документацией, требований техники безопасности, качества и сроков, установленных Графиком строительно-монтажных работ.

5.9 Оказание помощи Генеральному Подрядчику в уточнении и увязке Графика строительно-монтажных работ, если это может потребоваться, с учетом графиков производства работ отдельными субподрядчиками.

5.10 Принятие соответствующих мер, которые могут потребоваться для обеспечения безусловного исполнения контрактных обязательств Генеральным Подрядчиком и любым из субподрядчиков по видам работ.

5.11 Представление докладов Заказчику по всем вопросам, связанным с ходом и качеством работ, связанных с Проектом, а также по всем проблемам, которые могут вызвать задержку окончания осуществления Проекта.

5.12 Участие в переговорах и совещаниях с любым или всеми субподрядчиками по видам работ, с целью обеспечения надлежащего контроля и надзора за выполнением ими соответствующих работ, связанных с Проектом.

5.13 Установление и поддержание эффективных связей и порядка для обеспечения скоординированного обмена информацией и повседневных контактов на объекте между Архитектором и Инженерами-проектировщиками, Генеральным Подрядчиком, субподрядчиками по видам работ и прочими сторонами, привлеченными к осуществлению Проекта.

5.14 Контроль условий, на которых Генеральный Подрядчик заключает договоры субподряда, виды и характер субподрядчиков, базис, используемый для расчета стоимости их работ, применение и соблюдение условий каждого из договоров субподряда, включая юридическую проверку всех контрактов с субподрядчиками.

5.15 Контроль осуществления Архитектором и Инженером Проекта функций авторского надзора за производством работ, направленного на то, чтобы строительные работы выполнялись с использованием высококачественных материалов и в соответствии с чертежами и спецификациями, разработанными Архитектором и Инженером Проекта, чтобы работы выполнялись в соответствии с требованиям нормативных документов и удовлетворяли Заказчика, чтобы работы, предусмотренные Договором строительного подряда, выполнялись полностью и никакие изменения или отклонения, кроме тех, которые допустимы в соответствии с делегированными полномочиями Управляющему Проектом, не вносились бы и не допускались бы без предварительного согласования с Заказчиком.

5.16 Информирование Заказчика в кратчайшие практически возможные сроки о любых нарушениях Генеральным Подрядчиком условий Договора строительного подряда, на которые обратит внимание Управляющий Проектом.

5.17 Подготовка предложений для Заказчика, Архитектора и Инженера Проекта для оформления указаний, когда это требуется по условиям Договора строительного подряда.

5.18 Организация любых необходимых проверок и инспекций, проводимых Архитектором и/или Инженером Проекта с целью предотвращения, по мере возможности, дефектов и недостатков, которые потребуют устранения.

5.19 Поддержание контактов и проведение переговоров с арендаторами по вопросам, относящимся к строительству, с целью обеспечения планомерного хода работ на объекте в целом и работ по оборудованию и отделке арендованных помещений.

5.20 Внедрение согласованного с Генеральным Подрядчиком порядка сдачи-приемки завершенных участков работ (если это предусмотрено Договором строительного подряда) Заказчику, координация надлежащего освидетельствования работ Архитектором и/или Инженером Проекта, и проверка, по возможности, надлежащей переделки всех дефектных работ до их сдачи-приемки

5.21 Своевременное информирование Заказчика о любых обязательствах, наложенных на Заказчика в соответствии с каким-либо документом, относящимся к Проекту, переданным Управляющему Проектом и находящимся в его распоряжении, неисполнение которых может явиться причиной неисполнения своих обязательств другими участниками Проекта, и контроль за надлежащим исполнением этих обязательств Заказчиком.

6. Контроль соблюдения Генерального Графика
6.1 Представление докладов Заказчику, немедленно после того, как об этом станет известно, о любой фактической или предполагаемой задержке работ Генеральным Подрядчиком или иным лицом, занятым на осуществлении Проекта, которая может вызвать несоблюдение Генерального Графика Проекта и Сроков Завершения Работ (указанных в Договоре строительного подряда). Предложение и согласование с Генеральным Подрядчиком необходимых мер для ликвидации отставания.

6.2 Выдача предложений, когда это уместно, по ускорению или переносу сроков выполнения всех или любой части работ по Проекту и проработка любых уточнений Графика строительно-монтажных работ, которые могут потребоваться в связи с изменением обстоятельств.

7. Контроль затрат
7.1 Внедрение компьютерной системы контроля затрат с использованием набора программ, которые во взаимодействии с проектной группой и Заказчиком позволят составлять ежемесячные отчеты для Заказчика, отражающие текущий и ожидаемый ход работ. Эти отчеты будут отражать такие параметры, как ожидаемый финансовый эффект от внесения любых согласованных или предполагаемых изменений, а также вероятная величина Конечной Стоимости Проекта или возможных отклонений, остаток суммы, выделенной на непредвиденные расходы, и любое ожидаемое изменение срока сдачи объекта.

7.2 Проверка промежуточных Справок о стоимости выполненных работ («Месячных процентовок», составленных по форме КС-2 и КС-3), предъявляемых Генеральным Подрядчиком (или отдельно нанятыми подрядчиками по видам работ) к оплате, на соответствие фактическим объемам и стоимости выполненных работ. Согласование с Генеральным Подрядчиком (или подрядчиками по видам работ) и Заказчиком причитающихся к оплате сумм, подтвержденных соответствующими документами. Оформление распоряжений о промежуточной оплате выполненных работ и их передача Заказчику, вместе с соответствующими Актами сдачи-приемки выполненных работ и счетами, выставленными Генеральным Подрядчиком (или подрядчиками по видам работ) для промежуточной оплаты работ.

7.3 Уточнение Графика Финансирования, основанного на обязательствах по сметной стоимости работ согласно принятым тендерным предложениям с учетом графиков работ Генерального Подрядчика и субподрядчиков по видам работ и ежеквартальное уточнение ожидаемого графика платежей с учетом фактического хода работ, внесенных изменений и отклонений.

7.4 Оказание помощи Заказчику в разрешении вопросов, связанных со сроками и юридическим оформлением капиталовложений в проект других инвесторов, если таковые имеются.

7.5 Согласование изменения стоимости и сроков работ в результате изменений, внесенных по распоряжению Заказчика, и уточнение прогноза по итоговой стоимости Проекта, когда это необходимо.

7.6 Согласование Итогового Счета с Генеральным Подрядчиком и Заказчиком.

7.7 Ежемесячное информирование Заказчика об ожидаемой итоговой стоимости Проекта.

7.8 Информирование Заказчика по поводу положений Договора строительного подряда, и о возможных последствиях любых вносимых изменений.

8. Приемка в эксплуатацию законченного строительством объекта.
8. 1 Организация подготовки и передачи «исполнительных» и прочих документов (в том числе чертежей, технических описаний, инструкций по эксплуатации и техническому обслуживанию и т. п.), составляемых третьими сторонами и представляемых Заказчику в ходе строительства и после завершения Объекта.

8. 2 Организация приемки законченного строительством и подготовленного к эксплуатации объекта государственной приемочной комиссией и участие в процедуре приемки.

8. 3 Организация приемки законченного строительством объекта от Подрядчика и ввод его в эксплуатацию в соответствии с требованиями действующих нормативных документов.

8. 4 Передача документации по приемке объекта в эксплуатацию на хранение пользователю объекта, если иное не установлено нормативными документами городских органов власти.

8. 5 Определение режима эксплуатации Объекта в период опробования и приемки.

8. 6 Передача своевременно завершенного объекта эксплуатирующей организации, после его приемки государственной приемочной комиссией, совместно с Подрядчиком.

8. 7 Руководство составлением совместно с Заказчиком, Генеральным Подрядчиком, подрядчиками по отдельным видам работ, Архитектором и Инженером Проекта перечней дефектов и недоделок, выявленных после принятия здания в эксплуатацию, а также организация работ по устранению недоделок Генеральным Подрядчиком. Уведомление Заказчика об их выполнении.

8. 8 Выявление совместно с эксплуатирующей организацией дефектов, обнаруженных в течение гарантийного периода и организация их устранения ответственными подрядчиками. Уведомление Заказчика об устранении дефектов в течение гарантийного периода.

8. 9 Наблюдение и контроль за своевременным возвратом Генеральному Подрядчику банковской Гарантии исполнения обязательств и Гарантии устранения дефектов.
Примечание: Услуги Управляющего Проектом по окончании строительства (п.8.8 и 8.9) оказываются только после и при условии согласования Сторонами их стоимости в зависимости продолжительности периода гарантийной эксплуатации Объекта и условий выполнения гарантийных обязательств Генеральным Подрядчиком по Договору Генерального Подряда на строительство Объекта.







Статьи по теме:

Оставить комментарий