Источники информации для оценки недвижимости

Источники информацииУспешность оценочной деятельности в определяющей степени зависит от возможностей и умения оценщика собрать правильную информацию. В США такие возможности сильно различаются по регионам. Хорошо развито информационное обеспечение оценщиков недвижимости в Южной Калифорнии. Там оценщики используют специальные коммерческие источники информации, предоставление которой организовано, в частности, фирмами TRW REDI и Comps Inc. Информация предоставляется на микрофишах, CD-ROM или с помощью модема. Цена таких услуг (в графстве Лос-Анджелес) — 150-250 долл. в месяц. Эта информация специализирована и рассредоточена по отдельным регионам.

Информация, предлагаемая фирмой Comps Inc., содержит обширный набор данных по представленным в ней объектам приносящей доход недвижимости: о продавцах и покупателях с адресами и номерами телефонов; риэлторских фирмах, представляющих интересы этих сторон сделки; банке, финансирующем сделку; об условиях финансирования; о размере земли и помещений, парковке, типе и времени постройки; об условиях зонирования, арендаторах и условиях оплаты каждым из них арендуемых объектов. Обычно дается характеристика общего годового дохода, затрат и чистого дохода от использования объекта. Часто представляется и фактическое состояние объекта на дату продажи.

При оценке на основе метода прямого сравнения продаж, которая используется для судебных разбирательств, обязательна процедура подтверждения данных сравниваемых объектов или у продавца, или у покупателя, или у обоих сразу. Для этого важно иметь контактные телефоны прямых участников сделки купли-продажи (услугами брокеров в этом случае не пользуются). При обычной оценке (вне рамок судебных процедур) необходимо подтвердить детали сделки только у одной из сторон, или у представляющих стороны риэлторских фирм. При этом важно ориентироваться в мотивации сторон при продаже или покупке объектов недвижимости.

Другим источником получения информации для оценщика служат риэлторские фирмы. В каждом городе есть свои фирмы, обладающие такой информацией. Например, в городе Санта-Моника обычно пользуются информацией фирм Museum Commercial, Lee & Associates и Fred Sands Commercial. Эти фирмы специализируются на рынке приносящей доход недвижимости. Они располагают надежной информацией о продаже объектов, об условиях финансирования сделки, арендной плате и условиях заключения арендных договоров на рынке.

Получить эту информацию от риэлторских фирм не очень просто. Нужны или связи, или личная заинтересованность риэлторской фирмы в оказании услуг конкретному оценщику. Как правило, риэлторская фирма обеспечивает информацией, если оценщик или продавец (покупатель) имеет договор аренды с фирмой.

Оценщики не приносящей доход недвижимости часто пользуются услугами компьютеризированного сервиса предложений объединенной системы риэлторских фирм MLS. Эта система публикует книги со списками и фотографиями частных домов, кондоминиумов и небольших доходных жилых домов — объектов рынка недвижимости. Аналогичная информация может быть получена и по модему. В этой информации приводятся цены предложения, по которым объекты выставляются на рынок для продажи (аренды), а не цены реальных сделок. Это обстоятельство необходимо учитывать при оценке.

При оценке приносящей доход недвижимости подбор данных о рыночных ценах и характеристиках проданных объектов-аналогов — самый важный и сложный шаг в процессе оценки. Здесь важен практический навык — найти похожие объекты. Далее требуется оценить мотивацию покупателей и продавцов на соответствие требованиям к определению рыночной стоимости недвижимости. Наличие источников соответствующей информации позволяет решить эту проблему. Верный выбор и правильная обработка данных по аналогам свидетельствуют о высокой квалификации оценщика.

Описанная выше система формирования и продажи информации о рынке недвижимости, сложившаяся в Южной Калифорнии, не является типичной для США. Здесь вследствие активности информационных фирм TRW REDI и Comps Inc., легче, чем где бы то ни было в США, получить данные для оценки приносящей доход недвижимости. В других больших городах США нет такого уровня обслуживания оценщиков, характерного, скажем для Comps Inc. а информация о рынке недвижимости — коммерческий секрет оценочных фирм, и стоит дорого. В небольших городах Техаса и Центральной Калифорнии информацией о рынке недвижимости располагают помимо оценочных фирм и риэлторские компании. Там личные связи оценщиков и риэлторов более существенный фактор, чем в Южной Калифорнии.

Только при наличии необходимой информации возможна обоснованная оценка объектов на рынке недвижимости.







Статьи по теме:

Оставить комментарий