Инвестирование складов-холодильников. Взгляд девелопера

инвестирование складов-холодильниковОсновные риски, связанные с размером возврата от вложенных средств, получаемых инвестором, связаны с двумя показателями. Первый это стоимость проекта, а второй это спрос.
Для достижения планируемой прибыли девелопер стремится контролировать запланированный минимальный возврат. Это приводит к тому, что после удорожания проекта он повышает ставку аренды, иначе он рискует своей доходностью.

Если у девелопера нет возможности варьировать ставку аренды, но рынок диктует ставку ниже приемлемой, то единственный путь удержать доходность в заданных пределах это уменьшать затраты связанные с реализацией проекта строительства.

В каждой области строительства есть свои специфические статьи затрат влияющие на доходность, рассмотрим их детально в применении к строительству складов-холодильников.

Основная часть затрат ложится на приобретение и установку холодильного оборудования соответствующего класса, которое позволит поддерживать заданный температурный режим.

Другая часть затрат относится к обеспечению соответствующей конструкции здания, в частности характеристики пола, позволяющего избежать промерзания грунта и обеспечивающего приемлемую гидроизоляцию. Кроме пола важное значение имеют и другие конструкции, в частности утолщаются стендовые панели, производится необходимая изоляция, адаптируется кровля. Зоны глубокой заморозки обязательно отделываются внутренними перегородками, выделяются специальные камеры для шоковой заморозки, зоны работы с товаром выделяются в отдельные помещения.

Все эти параметры суммируются в совокупную стоимость строительства склада пригодного для поддержания операций заморозки.

Но обнаруживается парадоксальная ситуация, при которой девелопер не может получить доступ к качественным и масштабным исследованиям рынка такой продукции.

Самостоятельно исследуя рынок, девелопер обнаруживает, что его формируют заказчики с небольшими объемами хранения, это обусловлено тем, что крупные клиенты уже обеспечили себя необходимым мощностями для хранения, а некоторые даже предусмотрели резервные хранилища.

Анализируя рынок, девелопер делает вывод, что единственным способом минимизации рисков является строительство складов температурного режима под потребность конкретного заказчика. В таком проекте заказчик и подрядчик совместно формируют специфические технические требования и конфигурацию склада, а также заранее договариваются о будущей ставке и сроке аренды исходя из доходности проекта.







Статьи по теме:

Оставить комментарий