Затратный подход при оценке недвижимости

оценка кварирыЭтот подход, иногда называемый методом суммирования затрат или инженерным подходом, основан на идее, что стоимость существующего объекта недвижимости равна стоимости земли плюс затраты на возведение сооружения за вычетом износа.

При этом под износом понимается не сумма бухгалтерских начислений, которая основана на сроке эксплуатации, а потери стоимости за счет физического разрушения, морального износа или изменений в экономической ситуации. При этом определяются затраты на возведение нового объекта недвижимости, который по своим функциональным характеристикам был бы идентичен оцениваемому объекту, но не обязательно был бы точной копией последнего. Если, например, оцениваемый объект недвижимости представляет собой большое здание с высокими потолками и большим числом окон, расположенных таким образом, чтобы обеспечить прекрасную вентиляцию в жаркую погоду, при оценке его можно заменить зданием с более низкими потолками, но с установкой кондиционирования, обеспечивающей те же удобства.

Затраты на возведение функционального аналога определяют стоимость замещения.

Если же рассматриваются затраты на воспроизведение точной копии объекта, то определяется его восстановительная стоимость.

С позиций потенциального покупателя, оценка по стоимости замещения представляется лучше мотивированной, чем оценка по восстановительной стоимости. Но при этом есть риск определить стоимость строительства здания, отличного от оцениваемого, так как функциональная эквивалентность всегда несколько условна. В России на практике чаще отдают предпочтение учету затрат на воссоздании копии оцениваемого здания или сооружения. Однако граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать вопрос о выборе того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного метода. Если применяется оценка по восстановительной стоимости, то большее внимание требуется обращать на правильный учет функционального (морального) износа имущества из-за несоответствия объекта современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

Иногда стоимость замещения оцениваемого объекта его функциональным аналогом (или восстановительная стоимость объекта) определяется с помощью фактического расчета технологических затрат (типа сметного). Чаще оценка проводится по таблицам, содержащим данные по удельным затратам различного типа и стиля для местных условий (по укрупненным показателям стоимости строительства).

Когда рынок сбалансирован (долговременное равновесие спроса и предложения), цены на новые сооружения равны затратам на проведение строительных работ, включая прибыль. Ее величина будет определяться вмененными издержками альтернативного варианта использования капитала. Затраты должны отражать состояние местного рынка и приведены к дате оценки.

Главное преимущество затратного метода, определяющее его популярность в России, состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках. Затратный метод опирается на солидную сметно-нормативную базу отечественного строительства, способную обеспечить надежную оценку затрат. Важно также, что такой подход к обоснованию стоимости адекватен типу экономического мышления многих российских хозяйственных руководителей старой советской школы. Расчеты стоимости, выполненные на знакомой нормативно-методической основе, воспринимаются ими с большим доверием, чем полученные путем гипотетических умозаключений оценщика.

Однако необходимо учитывать и серьезные ограничительные условия применения затратного метода оценки, вытекающие из его сути. Главное ограничительное условие связано с наличием принципиальных различий между величиной инвестиционных издержек и рыночной стоимостью улучшений.

Другое ограничение связано с наличием строительного лага — интервала времени на строительство. Оба эти ограничения особенно существенны в условиях России и Москвы.

Здесь отсутствует нормальный рынок земли, через стоимость которой на Западе учитывается важнейший фактор местоположения объекта. Кроме того, экономика современной России крайне нестабильна, что затрудняет учет фактора времени. Например, многие дорогие коттеджи, построенные в не самых престижных местах Подмосковья, остались непроданными, или даже недостроенными, поскольку рынок не признал оправданными затраты на их строительство. А если они и продаются, то часто это делается по ценам намного ниже себестоимости строительства.

В российских условиях затратный метод может широко применяться для оценки уникальных объектов, особенно необоходных (больниц, музеев, храмов и т.п.) при определении страховой и налогооблагаемой стоимости как нерыночных баз оценки. Но возможности его применения как основного для оценки рыночной стоимости с целью совершения сделок, по нашему мнению, весьма ограничены.







Статьи по теме:

Оставить комментарий