Доходный подход в оценке

оценка недвижимостиДоходный подход (метод капитализации дохода) Этот подход подразумевает оценку дохода, который приносит объект недвижимости, и капитализацию этого дохода в текущую стоимость. В основе метода капитализации дохода лежит принцип ожидания, утверждающий, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод от владения ею.

При использовании доходного метода имеет большое значение и принцип замещения. Инвесторов интересует распределение во времени, гарантии и размер будущего дохода, при этом, как правило, им безразличен источник поступлений. Помещение капитала в недвижимость легко подменяется другими вариантами его вложения, и спрос на доходную недвижимость сильно зависит от доходности альтернативных вложений. Рост ставки процента или ожидаемых доходов от несвязанных с недвижимостью инвестиций уменьшает спрос на приносящую доход недвижимость и ее рыночную стоимость.

Для применения этой модели необходима оценка дохода за каждый период. Доход последнего периода должен включать в себя и сумму, которую можно будет получить от перепродажи недвижимости (стоимость реверсии). Дисконтирование — это процесс приведения будущей стоимости денег к их стоимости на данный момент.

Гораздо проще применение модели прямой капитализации. Как правило, в модели прямой капитализации используется величина дохода, получаемого в течение первого года, и нет необходимости оценивать стоимость реверсии и доходы многих будущих лет. Ставка капитализации при этом определяется исходя из цен продаж аналогичных объектов недвижимости. Она содержит обеспечение как нормы прибыли на вложенный капитал, так и нормы возмещения (окупаемости) самого капитала1.

Прямое использование рыночной информации в модели прямой капитализации о соотношении текущей доходности и рыночной стоимости недвижимости во многих случаях представляется нам более предпочтительным, чем построение трудно проверяемых гипотез о доходах и ставках дисконтирования на много лет вперед. В России ситуация относительно будущих доходов и ставок дисконтирования (банковских кредитных и депозитных ставок) является неопределенной. Поэтому целесообразно использовать метод прямой капитализации.

В зависимости от имеющейся рыночной информации возможно также применение метода валовой ренты, который отличается от традиционной капитализации ориентацией на валовой доход от аренды, а не на чистый операционный доход (определения этих понятий приведены ниже, в следующем подразделе).

Довольно часто приносящая доход собственность содержит компоненты не относящиеся к недвижимости — мебель, приборы, оборудование и т.п. И это требуется дополнительно учитывать при оценке.

Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает два источника дохода:
- арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду;
- часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.

Арендная плата — общепринятая и наиболее широко используемая база для определения доходности недвижимости при ее оценке.

Доходный метод наиболее удобен для тех видов недвижности, которые чаще всего покупаются с целью извлечения дохода. К ним можно отнести сдаваемые в аренду жилые дома, коммерческие здания, здания под размещение учреждений (офисов). Этот подход с трудом применим к таким видам недвижимости, как промышленные здания, которые, как правило, являются частью более крупных производственных структур и редко сдаются в аренду .

Применение доходного метода для объектов, чаще сдающихся в аренду, чем продающихся в собственность, позволяет лучше использовать доступную рыночную информацию. Для определения ставки арендной платы используются достаточно близкие аналоги, обеспечивающие достаточную точность и обоснованность ее оценки. А для определения ставки капитализации или мультипликатора валового дохода могут использоваться и отдаленные аналоги, по которым есть одновременно информация о ставках арендной платы и о продажных ценах (в российской практике это обычно предложения одновременно о сдаче в аренду и о возможной продаже).

На арендную плату и на продажную цену объектов определенного назначения ценообразующие факторы действуют примерно одинаково. Поэтому соотношение продажной цены и ставки арендной платы обычно изменяется незначительно даже при значительных различиях параметров объектов. Соответственно, при определении значений этих коэффициентов, используемых в доходном методе, можно рассматривать и отдаленные аналоги, непригодные для использования в методе сравнения продаж. Таким образом, частично преодолевается недостаток рыночной информации о продажах объектов-аналогов, близких к оцениваемому объекту.







Статьи по теме:

Оставить комментарий