Доступного жилья не будет. Долго…

Доступного жилья не будет. Долго…"Вряд ли найдется проблема, которая столь же волновала бы большую часть русского общества, как проблема недвижимости", - пишет автор статьи на сайте "Русский проект". Смеем предположить, что эта проблема столь же живо интересует и большую часть украинского общества. А если учесть, что украинские и российские проблемы во многом внутренне схожи, то нам останется лишь предложить эту статью вашему вниманию. Что мы и делаем…

Вряд ли найдется проблема, которая столь же волновала бы большую часть русского общества, как проблема недвижимости. Причиной тому дефицит доступного жилья и постоянный рост цен на недвижимость. А спрос только растет. На протяжении семидесяти лет советской власти людей заставляли жить в весьма стесненных условиях (достаточно упомянуть тот факт, что требования к массовому жилью в СССР были существенно ниже, чем к жилью для фабричных рабочих, которое строилось до революции). А теперь все хотят большего комфорта, который, к сожалению, сложившимся в Российской Федерации рынком недвижимости не может быть удовлетворен. Если в СССР государство реализовывало масштабные программы строительства жилья и предоставляло своим гражданам пусть маленькие и плохо спланированные, но бесплатные квартиры, то ныне ни о чем подобном не идет и речи.

Приобретение недвижимости стало исключительно личным делом каждого, а поскольку доходы большей части граждан России недостаточны для того, чтобы позволить себе современное комфортное жилье, то мечта так и остается мечтой. Естественно, это не добавляет в обществе социальной стабильности, особенно при наличии резкого имущественного расслоения и наглядной демонстрации богатства меньшей части народа. Осложняет проблему и активно продолжающаяся урбанизация. Если в Советском Союзе, существовали хоть какие то механизмы удержания сельского населения, то сейчас таких механизмов нет, а экономический крах большей части русской деревни заставляет жителей сельской местности искать счастья в городах. Урбанизация затрагивает не только село, идет параллельный процесс оттока населения малых городов в более крупные (областные центры), а жителей крупных городов в несколько крупнейших мегаполисов.

Такой характер урбанизации, более свойственный слаборазвитым странам третьего мира, порождает множество проблем в больших городах и мегаполисах, так как стремительно изменяет демографическую и социальную структуру городов, которые совсем к этому не готовы. Помимо этого не готовой чаще всего оказывается городская инфраструктура, которая в больших городах уже не справляется с обеспечением своих задач, порождая дефицит транспортных путей, территорий для застройки, благоустройства, нехватку электроэнергии и проблемы с обеспечением водой. Эти проблемы были бы менее остры, если бы урбанизация в России шла по пути равномерного распределения населения по территории страны, по крайней мере, в той ее части, которая обладает благоприятным климатом. Но преимущественный рост крупных населенных пунктов создает целые узлы проблем, которые плохо разрешаемы даже в крупнейших и богатейших мегаполисах, таких как Москва и Санкт-Петербург.

В больших городах и в советское время наиболее остро стояла жилищная проблема, число населения и постоянный его рост не позволяло обеспечить горожан достаточным объемом жилья. Сейчас эта проблема только усугубляется, так как население мегаполисов существенно выросло за последние 17 лет, а строительство жилой недвижимости в течение 90-х годов было практически свернуто, за исключением очень небольшого количества элитного жилья и микроскопических государственных и муниципальных программ. В 2000-е годы темпы строительства увеличились и в значительной части регионов России могут быть сравнимыми с показателями советского времени, что связано, прежде всего, с ростом уровня жизни и вызванным этим подъемом рынка массовой недвижимости.

Однако было потеряно десять лет, для того чтобы быстро, за несколько лет компенсировать эту потерю, темпы строительства жилья должны быть выше в разы. Но этого нет, и вряд ли будет, потому что жилье все еще слишком дорого для того, чтобы возможность приобретения его стала массовой. А между тем, сейчас существует ситуация, когда потенциально рынок недвижимости может быть чрезвычайно велик. Его объемы могут быть так значительны, что рост этого рынка способен стать одним из локомотивов для подъема российской экономики. Но почему-то еще ни одно правительство не пожелало воспользоваться этим потенциалом.

Сейчас абсолютное большинство недвижимости совершенно не соответствует современным нормам. Большая часть застройки 60-70-х годов - это малогабаритные квартиры, ликвидность которых на рынке недвижимости связана только с их относительно низкой ценой, качество же их как по проектировке, строительному исполнению, так и по используемым материалам чрезвычайно низко. Более того, значительная часть этого жилья сильно изношена, особенно это касается коммуникаций: водопроводных и канализационных труб и электрической проводки. Только в 80-е годы в СССР стали строится дома, планировка которых более-менее соответствует современным требованиям, но и их инфраструктура уже находится в плохом состоянии. Определенный интерес сохраняет старое жилье досоветской и т.н. "сталинской" постройки, большая часть которого строилась по хорошим архитектурным проектам и вполне пригодна для использования даже сегодня. Но и эта недвижимость не лишена недостатков - она все так же имеет массу проблем, связанных с износом как самих зданий, так и внутренних коммуникаций. Поэтому, хотя такие дома и могут быть сохранены для дальнейшего использования, они потребуют немалых инвестиций в капитальный ремонт.

В связи с этим, очевидно, что большая часть граждан РФ, потенциально является покупателем новой недвижимости. Но оказалось, что рынок не готов отреагировать на такой отложенный спрос, а предприниматели, работающие в этой сфере, предпочитают снимать сливки, играя на постоянном росте цен, который сами же и стимулируют недостаточными объемами строительства. Но самое печальное то, что после падения СССР в России рынок строительства недвижимости был искусственно сформирован как монополистический при прямом содействии государства. Круг компаний, работающих в строительстве и недвижимости, очень узок, выйти на него "со стороны" практически невозможно, а уровень коррупции необычайно высок.

По моему опыту работы в крупной инвестиционно-строительной компании могу дать приблизительную характеристику этого рынка. При считающейся на нем нормальной норме прибыли в 300% в себестоимости жилья собственно затраты на строительство составляют около трети. То есть, абстрактно говоря, квадратный метр реально стоит около 15 000 руб., его стоимость с учетом нерыночных, коррупционных расходов поднимается до 40 000 руб., а продается он на рынке за 120 000 руб. Вот, собственно, и причина сложившейся безвыходной ситуации на рынке недвижимости. Во-первых, за норму прибыли в 100%, как известно из Маркса, капиталист пойдет на любой преступление, что уж говорить о прибыли в два-три раза большей. Во-вторых, все структуры, которые поглощают такой объем коррупционных денег, кровно заинтересованы в сохранении такого порядка вещей и не будут ничего в нем менять.

Для того, чтобы решить проблему массового доступного качественного жилья, нет необходимости в проведении дорогостоящих государственных строительных программ. Надо принять три меры. Первая мера - создать государственную систему дешевого кредитования населения на приобретение недвижимости. Причем, поскольку для государства эта программа не является источником извлечения прибыли (не зарабатывать же на собственном народе), а представляет собой социальный проект, то ставка кредита не должна превышать размера инфляции. В случае же увеличения семьи часть кредита должна списываться, вплоть до полного его погашения государством. Не надо бояться, что такая программа вызовет рост спроса и, следовательно, рост цен. А выброс на рынок больших объемов инвестиций породит инфляцию. На самом деле России сейчас как раз необходимы внутренние масштабные инвестиционные проекты, которые бы стимулировали развитие промышленности и услуг внутри страны, не работая на экономику других стран. Строительство является как раз такой отраслью, все деньги что будут потрачены на него останутся в России, более того они вызовут бурный рост во всех сопредельных отраслях, что благотворно отразится на экономике. Вспомним, что любая эпоха разрухи обычно завершается бурным промышленным подъемом, оду из важнейших ролей в котором играет именно строительство.

Вторая мера - это демонополизация рынка недвижимости, его максимальное упрощение и сведение зависимости от государства до минимально возможной. На этот рынок надо давать выходить всем, кто желает инвестировать средства в столь доходное дело. Строительная олигархия, сформировавшаяся, наверное, в каждом российском городе, должна быть уничтожена, вплоть до принудительной демонополизации. Даже столь радикальная мера может быть востребована, потому что знаю ряд регионов, где все строительство сосредоточено в руках нескольких компаний, давно разделивших рынок и не заинтересованных в том, чтобы работать на благо общества. Как только произойдет демонополизации я строительной индустрии, так сразу те, кто не способен работать в условиях которые диктует покупатель, будут вытеснены с рынка, а их место займут новые более эффективные игроки.

Третья мера - это ликвидация бюрократического коррупционного нароста на строительной отрасли. Из этой меры следует набор мероприятий, в результате которых все, что касается выделения участков, оформления необходимых инвестору и застройщику бумаг, согласования проектов, вложения капиталов должно быть максимально простым и открытым для контроля процессом. Но именно для контроля со стороны инвестора, строители или собственника, а не для бюрократических преград, которые способны только усугубить коррупцию.

Как только правящие круги России будут располагать достаточной волей, чтобы сломать сложившийся за годы безвременья парадоксальный и вредоносный механизм рынка недвижимости, так сразу же результаты этого ощутит на себе каждый гражданин России, причем очень быстро, в течение нескольких лет. А правительство, которое начнет наконец-то решать жилищный вопрос войдет в историю, как одно из лучших в русском государстве.

Михаил Диунов ("Русский проект")







Статьи по теме:

Оставить комментарий