Девелоперам может помочь новая банковская услуга. Часть 1

Девелоперам может помочь новая банковская услуга. Часть 1Одной из основных проблем отечественного рынка недвижимости является задолженность строительных компаний перед банками. Часто банки готовы решать данную проблему традиционным способом – банкротство и распродажа собственности должника.

Но сегодня этот путь часто выглядит тупиковым: банкам сейчас проблематично выгодно продать «сырые» участки под застройку или недостроенные объекты, не говоря уже о том, что проекты эти нужно достраивать. Многие застройщики надеются, что рынок скоро вернется к прежним правилам игры и прежним ценам на недвижимость, и пытаются выиграть время до тех пор, пока дела снова пойдут в гору, как раньше.

Но, по мнению экспертов рынка недвижимости, для отечественного рынка сегодня есть и другая возможность решения проблемы задолженности строительных компаний перед банками. Мировая практика показывает, что кризис легче переживают те, кто начинает играть по новым правилам, то есть на опережение. Это означает в большинстве случаев появление на рынке новых схем работы и новых услуг, связанных с более широким разделением рисков между участниками. Данная статья посвящена fee-development – схеме, которая в России получила распространение.

В России одним из методов защиты компании от банкротства часто является вывод активов. Для этого нужно, чтобы компания, родственная потенциальному банкроту, подала первой претензию на банкротство должника. Тогда она может назначить конкурсного управляющего, а он распоряжается активами должника так, как выгодно не кредиторам, а должнику. Причина таких действий состоит в том, что должники уверены – основная волна кризиса прошла, и сегодня важно сберечь активы в своем распоряжении, ведь они начнут дорожать уже в ближайшие месяцы.

Но вряд ли приходится рассчитывать на скорый «отскок» рынка недвижимости и экономики вверх. Например, после дефолта 1998 года восстановление цен на жилье до докризисного уровня произошло только через 4 года, хотя рост ВВП произошел уже в 1999 году. Эксперты считают, что сегодня заметного роста цен и спроса на недвижимость следует ожидать не раньше чем через пару лет. А, значит, в течение этого времени банкам и застройщикам нужно налаживать новые схемы работы. Но попытка оттянуть время и удержать до лучших времен объекты недвижимости может обернуться грандиозными потерями, по сравнению с реализацией в имеющихся условиях.

Кроме застройщиков в сложных условиях оказались и сами банки. Многим из них предстоит выдавать кредиты иностранным кредиторам, а с другой стороны – нести ответственность по вкладам населения. Поэтому многие банки сегодня предпочитают не брать в качестве расчета за долги с предприятиями заложенное ими имущество, а требовать расчета деньгами. Ведь угроза банкротства банков, переполненных «плохими» долгами, может спровоцировать вторую волну кризиса, похожую на дефолт 1998 года.

В связи с этим наиболее перспективной считается игра банков и застройщиков по новым правилам. Раньше банки только предоставляли кредиты девелоперам под залог объектов недвижимости, сегодня в силу стечения обстоятельств они бы могли позиционировать девелопмент, то есть реализацию и развитие активов, находящихся у них под залогом, в качестве одного из направлений инвестбанкинга. Речь идет о новой банковской услуге - fee-development.

В таком случае в инвестиционно-строительном процессе участником является не только девелопер, привлекший деньги инвесторов или банковских кредитов, а функции девелопера, управляющего и инвестора жестко разделены. Инвестор вкладывает в строительство деньги, управляющий распределяет их эффективным образом, а девелопер лишь осуществляет определенные проекты, которые заказал управляющий согласно ожиданиям инвесторов.

Управляющий при этом несет ответственность за сохранность инвестиций, а девелопер – за качественное и своевременное исполнение реализуемого проекта. Управляющий может не только распределять ресурсы, но и отвечать за накопления их под определенные проекты по заказу девелопера. В этом случае, конечно, основную часть прибыли получает не девелопер, значительная ее доля уходит к инвестору и управляющему, но и ответственность за провал проекта тоже распределяется на троих.

 







Статьи по теме:

Оставить комментарий