Девелоперам может помочь новая банковская услуга. Часть 2

Девелоперам может помочь новая банковская услуга. Часть 2Всем известно, что отечественная недвижимость уже давно является инвестиционным инструментом и для профессионалов рынка, и для населения. Например, аналогичные fee-development услуги могут предлагать управляющие компании – (ЗПИФН) закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости.

Они собирают средства населения с целью инвестирования в различные сегменты рынка недвижимости, например, новостройки Подмосковья и Москвы, недвижимость в регионах России, коммерческую недвижимость. Паи многих закрытых фондов при этом торгуются на бирже, т.е. их владелец в любой момент может легко получить свои деньги назад или с определенной прибылью.

Банки, в отличие от управляющих компаний имеют большой объем собственных средств. Кроме того, именно банковская сфера с началом кризиса получила поддержку в виде вливания ликвидности. Банкам на этом фоне было бы логично предложить девелоперам реструктуризацию долгов с дальнейшей совместной реализацией объектов, находящихся в залоге. Согласно этому, например, застройщик, оказавшийся на грани банкротства, мог бы полностью или частично передать банку активы при условии получить их обратно для реализации за установленную маржу от конечной прибыли.

В итоге, при помощи новой банковской услуги, вместо банкротства, потери активов и ухода с рынка компания девелопера получает работу и финансирование банка, которое необходимо для завершения проектов, а также некоторую прибыль. А банк вместо «сырых» непонятных активов в виде площадок под редевелопмент и недостроя получает в лице застройщика партнера, который на четких условиях способен довести строительный проект до итогового состояния и наиболее выгодно его продать. В результате вместо фиксации убытков при реализации залогов с дисконтами банк сможет вернуть кредит, проценты, плюс часть прибыли от инвестиций.

Ради справедливости нужно отметить, что в развитых странах доля новой услуги fee-development занимает половину от всего общего объема строительства, а в связи с кризисом ее доля стала значительно увеличиваться. У нас в России эта схема работы почти не представлена. Но логично предположить, что в связи со сложившейся ситуацией распределений рисков и функций по строительным проектам по методу fee-development в наше время может получить большое распространение. И хотя в этом случае девелоперу приходится делиться с банком прибылью (а не только процентами по кредитам), он не рискует оказаться в жестком кассовом разрыве, когда при падении спроса на недвижимость надо платить проценты по кредитам и компания может обанкротиться.

На рынке недвижимости существуют примеры того, как девелоперы любой ценой стремятся сохранить контроль над собственными активами, а банки усердно налагают взыскания. В этом смысле примечательны действия Альфа-Банка относительно должников: Мираксу и Главстрою. Банк наложил арест на их счета, чтобы девелоперам не удалось вывести свои активы из-под ответственности банка. Представители Главстроя хотели обратиться к власть имущим, а Миракса – к поддержке публики, но ситуацию не смогло нормализовать ни то, ни другое. Переход в таких конфликтных ситуациях к услуге fee-development смог бы помочь принять выгодное для обоих сторон решение, которое бы не парализовало деятельность строительной отрасли.

 







Статьи по теме:

Оставить комментарий